上海市房屋土地管理局


上海市房屋土地管理局关于贯彻《上海市公有住房差价交换试行办法》的实施意见
上海市房屋土地管理局



《上海市公有住房差价交换试行办法》（沪府发〔1999〕4号，以下简称《试行办法》）已于1999年1月19日由上海市人民政府颁布。为贯彻执行《试行办法》，规范公有住房差价交换行为，加强房地产交易管理，特提出如下实施意见。
一、适用范围
本市行政区域内居民承租的公有住房，包括直管公有住房和系统公有住房差价交换（以下简称差价换房）均应按《试行办法》进行。
本市行政区域内单位承租的（或单位保留承租权的）公有住房，也可按《试行办法》进行差价换房。
无本市城镇常住户口的个人和非本市注册登记的单位不得通过差价换房取得公有住房承租权。
二、方式和限制
差价换房有以下三种方式：
1．公有住房承租权与公有住房承租权的交换；
2．以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权；
3．有偿转让公有住房承租权后，购买商品住房或者其他住房。
凡按照《关于出售公有住房的暂行办法》（房改售房方案）可以向承租居民出售，但居民尚未购买的成套独用公有住房（以下简称可售公有住房），只可以按上述第1种方式交换其他公有住房承租权，不得采取第2、3种方式交换商品住房或其他住房所有权或有偿转让。如需交换商品
住房或其他住房所有权的，则必须按《关于可售公有住房上市出售试行办法》规定办理。
凡未纳入《关于出售公有住房的暂行办法》可出售范围的公有住房（以下简称不可售公有住房）可以选择上述三种方式进行差价换房。
承租居民之间、承租居民与单位之间公有住房承租权交换或单位之间有偿调拨公有住房承租权的，均应按上述规定方式办理。
承租居民进行差价换房必须符合下列条件：
1．差价换房不得造成当事人新的居住困难，即差价换房后，原承租居民的人均居住面积应高于市政府规定的解决居住困难标准；
2．承租居民进行差价换房前应取得同住成年人的书面同意；
3．承租居民以公有住房承租权交换商品住房或其他住房所有权的，所交换的商品住房或其他所有权住房应是已取得房地产权证（或房屋所有权证）的住房。
三、差价换房合同
差价换房当事人应当签订书面合同。其中：
1．当事人交换公有住房承租权，或以承租权交换商品住房或者其他住房所有权的，应签订《上海市公有住房差价交换合同》；
2．当事人转让公有住房承租权的，应签订《上海市公有住房承租权转让合同》。
《上海市公有住房差价交换合同》和《上海市公有住房承租权转让合同》示范文本由市房地局制定。差价换房当事人可使用市房地局制定的示范合同文本或参照示范文本订立合同。
差价换房合同必须经原公有住房承租人和其同住成年人签字同意。
四、价款和使用
差价换房的价格由当事人双方协商议定。
承租居民按《试行办法》规定有偿转让公有住房承租权的，除本人（或同住人）前2年已购住房或其他特殊原因经所在地区、县房地产管理部门批准外，应在房地产交易中心审核准予差价换房后，将转让所得价款存入受理该差价换房的区、县房地产管理部门指定的银行，并由银行开具
购房存款单。
取得购房存款单后，应按下列规定使用：
1．购房存款单应专项用于购买商品住房或其他住房，不得转让、质押。凡不购房的，3年之内不得兑取现金。购房存款单满3年，承租居民可兑取现金；
2．承租居民使用购房存款单购买商品住房或者其他住房的，应凭房地产交易中心盖章的《已购住房证明》等材料，向银行办理有偿转让价款转移支付和余款支取手续；
3．除购房存款单户名本人和直系亲属共同购房外，购房存款单一般只能由存单户名本人购房使用。
本市注册的单位有偿转让公有住房承租权的，取得的价款应存入单位的住房基金。
五、征询
差价换房的公有住房承租人应按下列规定向公有住房出租人或者出租人委托的物业管理公司（以下统称出租人）办理征询：
1．凡直管公有住房承租权交换本区县的直管公有住房承租权、商品住房或其他住房所有权，或直管公有住房承租权有偿转让的，应在当事人签订差价换房合同并申办差价换房审核手续后，由房地产交易中心办理征询；
2．除上述情况外，其余差价换房均由公有住房承租人在签订差价换房合同前办理征询。
承租人应持《租用公房凭证》向房地产交易中心领取《上海市公有住房差价交换征询表》（以下简称《征询表》），填写后，持《征询表》向出租人进行征询。
出租人应当自收到《征询表》之日起7日内给予书面答复。不同意差价换房的，应在《征询表》所列范围内说明理由；逾期不答复的，视作无异议。
六、差价换房审核
当事人订立差价换房合同后10日内，按照下列规定向房地产交易中心办理差价换房审核手续：
1．交换承租权的公有住房在同一区、县的，向公有住房所在地区、县房地产交易中心申请；
交换承租权的公有住房不在同一区、县的，交换有差价的，向价格高的公有住房所在地区、县房地产交易中心申请；交换无差价的，当事人可选择向其中一个区、县房地产交易中心申请。
2．交换商品住房或者其他住房所有权的，向商品住房或者其他所有权住房所在地区、县房地产交易中心申请。
3．有偿转让的，向公有住房所在地区、县房地产交易中心申请。
当事人办理差价换房手续时，应当向房地产交易中心提交下列文件：
1．差价换房合同；
2．租用公房凭证（或保留承租权证明）或者商品住房、其他所有权住房的房地产权证；
3．双方当事人的身份证明；
4．当事人委托他人办理差价换房手续的，应提交当事人的委托书和代理人的身份证明。
房地产交易中心应自取得出租人的征询意见之日起的13日内，完成差价换房的审核工作。对于符合条件和手续的，开具《准予公有住房差价交换通知书》（以下简称《通知书》）。对不符合条件和手续的，作出不予差价换房的决定。
凡承租居民有偿转让公有住房承租权的，可凭银行开具的购房存款单，向房地产交易中心申领《通知书》，其中承租居民前2年已购房的，凭前2年已购房的证明文件（房地产权证或差价换房合同），向房地产交易中心申领《通知书》。
七、差价换房合同的注记
房地产交易中心准予当事人的差价换房后，应在开具《通知书》的同时，在差价换房合同备注栏内注记盖章。
自1998年4月1日起至1999年2月28日止，已按规定办理差价换房，取得公有住房承租权的居民，应在1999年12月31日前按上述规定，持取得的《租用公房凭证》和已经交易中心审核的差价换房合同，向原审核批准的房地产交易中心补办注记。
八、变更租赁关系和登记
差价换房当事人自取得房地产交易中心出具的《通知书》之日起的7日内，持《通知书》、原租用公房凭证（或保留承租权的证明）和当事人户籍证明或单位注册证明等材料，向出租人办理公有住房租赁关系变更手续，换领《租用公房凭证》或《保留承租权的证明》。
其中交换商品住房或者其他住房所有权的，在房地产交易中心准予该公有住房差价换房的同时一并办理所交换的商品住房或者其他住房的交易过户和变更登记手续。房地产交易中心应自出具《通知书》之日起的17日内发放房地产权证。
九、差价换房后的租金交纳
差价换房后公有住房所有权的权属性质不变，其共用部位仍按原来的使用状况共同使用。取得公有住房承租权的当事人仍应按照本市公有住房管理规定和租金标准按期向出租人支付租金。租赁期间，本市公有住房租金标准调整的，仍应按照调整后的租金标准支付租金，但在取得该公有
住房承租权后，其住房面积超过规定标准住房面积的，可凭已注记的差价换房合同和《租用公房凭证》，不计算住房面积超标准部分增加的租金。
十、继续承租
凡通过交换商品住房、其他住房所有权或有偿转让方式，取得公有住房承租权的居民，丧失民事行为能力、死亡或者其户籍迁离本市的，其本市城镇常住户口的配偶或者直系亲属在不影响同住人居住权的前提下，可凭已注记的差价换房合同和《租用公房凭证》向出租人办理租赁关系变
更手续，继续承租。
继续承租的居民可以由当事人指定；当事人未指定的，可以参照财产继承顺序确定。
十一、拆迁安置
差价换房后，公有住房因城市建设需要拆迁的，仍按照本市居住房屋拆迁安置的有关规定，对公有住房承租权人进行安置。
十二、经纪机构
凡从事差价换房中介业务的房地产经纪机构必须是经工商行政管理部门登记注册，取得房地产经纪（含公有住房差价交换）经营业务，并经房地产管理部门备案认定的机构。
房地产经纪机构从事差价换房中介业务应与当事人签订书面的房地产经纪委托合同。受委托的房地产经纪机构和人员应在当事人签订的差价换房合同内签字盖章。不按规定在差价换房合同内签字盖章的，当事人可以拒付中介服务费。
十三、差价换房的收费
有偿转让公有住房承租权的，由承租人按公有住房承租权转让成交价格的0．5％，向房地产交易中心支付差价换房的交易手续费；公有住房交换商品住房或其他住房所有权的，由差价支付方按价差的0．5％，向房地产交易中心支付差价换房的交易手续费。差价换房应支付的交易手
续费不足100元的，按100元收取。
当事人按规定办理入住或退房、退租各项手续的，每次向出租人支付50元。
十四、其他
1998年6月我局下发的《上海市不可售公有住房差价交换试行办法》中规定的不可售公有住房转让使用试行日期现延长至1999年2月28日。

附件：

上海市公有住房差价换房征询表
编号：（ ）第 号
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| 租 赁 户 名 | | 身份证号 | | 联系电话 | |
|－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| 住 房 座 落 | 区（县） 路 弄（新村） 支弄 号 室（部位） |
|－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| 公房凭证编号 | | 房屋类型 | | 房屋设备 | |
|－－－－－－－－－|－－－－－－|－－－－－－|－－－－－|－－－－－－|－－－－－－－|
| 独 用 面 积 | | 居室间数 | | 朝 向 | |
|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| 配偶及同住人员＿＿＿＿（人）〔其中：成年人＿＿＿＿（人） 未成年人＿＿＿＿（人）〕 |
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|差 价| |第 第
|换 房| 承租人签名： （盖章） |一 二
|原 因| 年 月 日 |联 联
|－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| |（1）整幢独用的花园住宅： （2）属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的； |由 送
|物 业|（3）产权不明晰的； （4）在户籍冻结地区内的； |出 区
| |（5）已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的； |租 、
|管 理|（6）承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的； |人 县
| |（7）已进入行政处罚程序，或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的； |或 房
|部 门|（8）需要用于落实私房政策的； |其 地
| |（9）依法应当由出租人收回的。 |委 产
|征 询|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|托 交
| | 经核，该承租人承租的公有住房无／有上列（ ）的情况 |的 易
|意 见| |物 中
| | 经办人：＿＿＿＿＿＿ |业 心
|（√）| ＿＿＿＿物业管理单位（盖章） |公
| | 年 月 日 |司
|－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|留
|备注 | |存
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－



1999年2月23日
湖北省黄石市人民政府办公室


市人民政府办公室关于印发《黄石市城市房屋拆迁管理实施细则》的通知

大冶市、阳新县、各区人民政府，各厂矿企业、院校，市政府各部门：
《黄石市城市房屋拆迁管理实施细则》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二ＯＯ五年五月三十一日

黄石市城市房屋拆迁管理实施细则

第一章 总 则

第一条 为了贯彻国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）和《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》（以下简称《实施办法》），加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《条例》、《实施办法》的有关规定和建设部《城市房屋拆迁单位管理规定》，结合本市实际，制定本细则。
第二条 凡在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本细则。
第三条 本市城市房屋拆迁，必须符合城市总体规划、控制性详细规划和建设规划，有利于旧城区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第四条 市人民政府根据本市经济社会发展实际，编制房屋拆迁中长期规划和年度计划，由省建设行政主管部门会同发展改革部门批复后，报省人民政府和市人大常委会备案。严禁违反法定程序和法定拆迁许可要件，擅自扩大拆迁规模。
第五条 本细则所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本细则所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
本细则所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。
本细则所称拆迁单位，是指依法取得拆迁资质证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。
第六条 拆迁人应当依照本细则的规定，对被拆迁人和房屋承租人给予补偿、安置；被拆迁人、被拆迁房屋承租人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第七条 市房地产管理局对全市房屋拆迁工作实施监督管理。市房屋拆迁管理办公室负责全市房屋拆迁的日常管理工作（以下统称市房屋拆迁管理部门）。
市政府有关部门应当按照本细则的规定，各尽其职，支持、配合市房屋拆迁管理部门做好房屋拆迁管理工作。

第二章 拆迁管理

第八条 拆迁房屋，必须取得房屋拆迁许可证。
第九条 申请取得房屋拆迁许可证，应向市房屋拆迁管理部门提交下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证、规划用地红线图；
（三）国有土地使用权批准文件或建设用地审批通知书；
（四）办理存款业务的本市金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明；
（五）拆迁计划和拆迁方案。
拆迁计划应当包括建设工程建设项目名称、性质、工程量、占地面积、拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、拆迁费用概算、工程开工时间、工程竣工时间等；拆迁方案应当包括被拆迁房屋的性质、用途、面积、权属和拆迁地段区位、还建方式、安置房地点、临时过渡方式、拆迁资金落实情况、拆迁的实施步骤和安全防护、环保措施等。属现房安置的，应提供安置房屋的权属证明资料。
市房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内完成对申请事项的审查。符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
实行国有土地收购储备涉及房屋拆迁的，由市土地储备机构作为拆迁人；已经过拍卖取得国有土地使用权涉及房屋拆迁的，由竞得人作为拆迁人。
第十条 市房屋拆迁管理部门应当在核发房屋拆迁许可证的同时，将房屋拆迁许可证中载明的建设项目名称、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限以及搬迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
第十一条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向市房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；市房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。拆迁期限经批准延长的，市房屋拆迁管理部门应予以公告。拆迁期限届满、拆迁人未申请延期的，房屋拆迁许可证失效；需要继续拆迁的，应重新办理房屋拆迁许可证。
拆迁人需要变更拆迁范围的，应当重新申领房屋拆迁许可证。
第十二条 拆迁人可以自行拆迁，也可以通过招投标或委托方式交由拆迁单位实施拆迁。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
房屋拆除施工必须由具备相应资质和安全条件的建筑施工企业承担。拆除施工单位在实施拆除工程时，应制定具体的安全施工措施，落实安全施工责任，保证安全施工，文明施工。
第十三条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，订立拆迁委托合同，并自拆迁委托合同订立之日起15日内报市房屋拆迁管理部门备案。
被委托的拆迁单位不得以任何形式转让拆迁业务。
拆迁人自行拆迁的，应在实施拆迁前到市房屋拆迁管理部门办理核准手续。
第十四条 拆迁人应当在拆迁现场向被拆迁人、房屋承租人公示房屋拆迁许可证、拆迁政策、拆迁补偿补助标准、产权调换房源、拆迁工作流程、拆迁单位及其工作人员名单、估价机构名称和初步估价结果等事项，并做好宣传、解释工作。
第十五条 拆迁人与被拆迁人应当依