浙江省宁波市人民政府


宁波市城市房屋拆迁管理实施细则


第一章 总 则

第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于在本市市区国有土地上的房屋拆迁行为及需要对被拆迁人、符合安置条件的承租人进行补偿、安置等事宜。
第三条 拆迁人必须按照本细则的规定，对被拆迁人、符合安置条件的承租人予以补偿、安置；被拆迁人、承租人必须服从城市建设，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第四条 市房产管理局是本市市区国有土地房屋拆迁工作的管理部门。市房产管理局可以委托镇海区、北仑区、鄞州区房产管理部门具体实施该区行政区域内的城市房屋拆迁管理工作。
市人民政府有关部门和各区、镇（乡）人民政府及街道办事处应当按照各自职责，互相配合，保证房屋拆迁工作顺利进行。
第二章 拆迁程序

第五条 建设单位委托具备房屋拆迁资格的单位（以下简称拆迁单位）实施房屋拆迁的，按照下列程序办理：
（一）建设单位持建设项目批准文件、建设用地规划红线图，委托拆迁单位进行房屋拆迁调查，拟定房屋拆迁范围，向市房产管理局提出房屋拆迁暂停办理有关事项的申请。市房产管理局审核同意后，发布《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》；
（二）建设单位与拆迁单位签订委托拆迁合同，建设单位将拆迁补偿安置资金预算的百分之八十存入指定的金融机构，专户储存；
（三）建设单位和拆迁单位持建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、指定金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明及委托拆迁合同，向市房产管理局申请房屋拆迁许可证。市房产管理局审查后对符合条件的，在30日内颁发房屋拆迁许可证，发布拆迁公告；
（四）拆迁人和拆迁单位根据拆迁公告，在拆迁范围内公布供选择的房地产评估机构、选择期限、评估时间、签订拆迁补偿安置协议及停水停电时间等实施拆迁事宜的拆迁通告；
（五）拆迁人与确定的房地产评估机构签订委托评估合同；
（六）房地产评估机构对被拆迁房屋实施评估；
（七）房地产评估机构在拆迁范围内公示评估有关内容；
（八）拆迁人委托拆迁单位与被拆迁人或符合安置条件的承租人签订拆迁补偿安置协议；
（九）被拆迁人、承租人在规定的搬迁期限内搬迁，拆迁单位对房屋实施拆除。
第六条 市房产管理局受理房屋拆迁许可申请时，可以根据规划行政管理部门划定的建设用地规划红线图，结合建设用地范围的房屋现状确定房屋拆迁范围。
《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》发布后，列入拆迁范围的房屋门牌号码与实际不符的，市房产管理局应当及时补正，并应当在拆迁现场予以公告。对确需局部调整拆迁范围的建设项目，市房产管理局经与规划行政管理部门商定后，可以适当予以调整。
第七条 从拆迁通告规定的签订拆迁补偿安置协议之日起至对被拆迁房屋实施停水停电时的搬迁期限，根据被拆迁人及承租人的户数确定：300户以下的为90日,300户以上至500户的为100日,500户以上至1000户的为110日,1000户以上的为120日。
个别市政公用设施项目或重点工程项目建设，确需对前款规定的搬迁期限进行调整的，经市或镇海区、北仑区、鄞州区人民政府批准，可以适当调整。
第三章 拆迁补偿与安置一般规定

第八条 对拆迁补偿、安置，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被拆迁房屋属共同所有的，共同所有人选择补偿安置方式的具体办法由市房产管理局另行规定。
第九条 房屋产权调换安置用房通过下列办法解决：
（一）由被拆迁人或符合安置条件的承租人在市区内自行选购安置用房；
（二）由拆迁人直接提供安置用房。
拆迁人直接提供安置用房的，对被拆迁人的安置地点应当按照有利于实施城市规划的原则确定。被拆迁人应当服从城市规划，接受安置地点。市房产管理局可以对安置用房的区域范围作出具体规定。
被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房，安置用房及被拆迁房屋的价格按照本细则第十三条规定的评估方式评估确定，拆迁人与被拆迁人或符合安置条件的承租人应当结算被拆迁房屋与安置用房的差价。
第十条 可以用于拆迁安置的房屋包括：
（一）已经建设行政主管部门综合验收合格，并取得产权预登记备案卡，销售建筑面积已经房产登记发证机关核定的新建商品房；
（二）已经取得商品房预售许可证和产权预登记备案卡的预售商品房；
（三）已经取得房屋所有权证和国有土地使用权证的房屋。
第十一条 被拆迁人、符合安置条件的承租人在市区内自行选购安置用房的，安置用房的价格由被拆迁人、符合安置条件的承租人与房屋出售方（含商品房预售方，下同）在商品房销售合同或房屋买卖合同中约定；约定的价格超过被拆迁房屋的评估金额的，超过部分由被拆迁人、符合安置条件的承租人自行承担。
第十二条 对被拆迁房屋实行货币补偿或产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。
对未取得房屋所有权证或虽有其他合法房产凭证但未记载建筑面积的房屋，其建筑面积确定办法由市房产管理局另行制定。
未经有关部门批准擅自改建、扩建、搭建的房屋面积，不得作为被拆迁房屋的建筑面积认定。
第十三条 被拆迁房屋的评估金额由房地产评估机构以市人民政府公布的拆迁补偿评估基准价为基本依据，结合该房屋的具体区位、建筑面积、建筑结构、成新、层次、装修等因素评估确定。
第十四条 被拆迁房屋的拆迁补偿评估基准价，按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定。
海曙区、江东区、江北区（慈城镇、庄桥镇、洪塘镇除外）的房屋拆迁补偿评估基准价，由市房产管理局会同价格、土地、规划等行政主管部门按照前款规定确定；镇海区、北仑区、鄞州区及江北区慈城镇、庄桥镇、洪塘镇的房屋拆迁补偿评估基准价由各区政府组织房产、价格、土地、规划等行政主管部门按照前款规定确定。
市区房屋拆迁补偿评估基准价确定后经市人民政府批准在每年3月底前公布。
第十五条 对各拆迁项目，市房产管理局或其委托的区房产管理部门应当推荐两家以上房地产评估机构，供被拆迁人和符合安置条件的承租人选择其中一家作为该项目的评估机构。被拆迁人和符合安置条件的承租人应当在市房产管理局或其委托的区房产管理部门提供房地产评估机构名单后10日内作出选择。评估机构应当按照参加选择的被拆迁人和符合安置条件的承租人的多数意见确定，被拆迁人和符合安置条件的承租人未在规定期限内形成多数意见的，由市房产管理局或其委托的区房产管理部门确定。
第十六条 被拆迁房屋、直接安置用房评估费由拆迁人承担。
第十七条 从事房屋拆迁价格评估的房地产评估机构应当遵循有关评估规范和办法进行公正评估。评估机构及其工作人员违反规定进行评估的，应当承担相应的法律责任。
第十八条 拆迁海曙区、江东区、江北区的房屋，被拆迁人或符合安置条件的承租人选择货币补偿或自行选购安置用房的，可以按照本细则有关规定评估确定的评估金额再增加一定比例计算拆迁补偿资金，具体增加比例由市房产管理局会同价格行政主管部门另行规定。
镇海区、北仑区、鄞州区人民政府可以规定该区的被拆迁人或符合安置条件的承租人选择货币补偿或自行选购安置用房时增加拆迁补偿资金的具体办法。
第十九条 被拆迁地段已经确定用于同类商品房建设的，被拆迁人、符合安置条件的承租人选择货币补偿或自行选购安置用房时，享有以同等条件优先购买新建商品房的权利。
第二十条 被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁单位提出补偿安置方案，报市房产管理局审核同意后实施拆迁：
（一） 有产权纠纷的；
（二） 产权人下落不明的；
（三） 暂时无法确定产权人的。
对前款所列房屋实施拆迁前，拆迁单位应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，并将有关补偿资金交房产管理部门专户存储。有关费用由拆迁人承担。
第二十一条 拆迁宗教团体所有的房屋，对被拆迁人、承租人的拆迁补偿安置，由市人民政府另行规定。
第二十二条 拆迁设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商，并向拆迁人和拆迁单位提交有关书面协议，向抵押登记部门办理抵押注销手续后，被拆迁人方可取得补偿款或安置用房。
抵押人和抵押权人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿。被拆迁人的货币补偿款由拆迁单位向公证机关办理提存公证，并通知抵押权人。有关费用由拆迁人承担。
第二十三条 被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。
房屋所有权证未明确用途或当事人未取得房屋所有权证的，该房屋的用途由产权登记部门按照有关规定调查确定。
第二十四条 1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已经改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按照改变后的用途认定，由产权登记部门予以变更登记；其中改为商业用房的，应当持有合法有效的营业执照。
1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后未经规划、土地、房产管理部门同意改变房屋用途的，按照原房屋用途认定；但经规划、土地、房产管理部门按照有关规定审核认定并补办手续的，可以按照改变后的用途认定。具体认定办法由规划、土地、房产管理部门制定，报市人民政府批准后施行。
改变房屋用途，按照规定应当补缴土地收益金的，房屋所有人应当在办理变更登记时补缴土地收益金。
第二十五条 被拆迁人、符合安置条件的承租人凭拆迁补偿安置协议选购安置用房的，拆迁人应当根据被拆迁人、符合安置条件的承租人所订立的商品房销售合同或房屋买卖合同，将拆迁补偿资金支付给房屋出售方；选购的安置用房为预售商品房的，拆迁人在被拆迁人或承租人搬迁后，将全部拆迁补偿安置资金支付给房屋出售方。
被拆迁人、符合安置条件的承租人选择货币补偿并能自行解决安置用房的，拆迁人应当在拆迁补偿安置协议签订之日起7日内将拆迁补偿资金的50%支付给被拆迁人或符合安置条件的承租人，其余50%在被拆迁人、承租人搬迁并经拆迁单位验收后10日内支付。
第二十六条 对被拆迁房屋的附属物，由拆迁人按照有关规定给予适当经济补偿。
第二十七条 拆迁范围内的违法、违章建筑，超过批准期限的临时建筑、占用道路作临时性经营点及摊位的，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，对拆除的建筑、经营点及摊位不予补偿安置。
拆除未超过批准期限的临时建筑，对被拆除的建筑作适当经济补偿。
第二十八条 拆迁人购买房屋用作拆迁安置用房的，该房屋契税可以按照市财政部门的有关规定予以减免。
第二十九条 按照本细则规定选择货币补偿或购买安置用房的被拆迁人或承租人，在签订拆迁补偿安置协议之日起二年内在市区购房的，房屋价款中与拆迁补偿金额（含根据本细则第十八条规定增加的拆迁补偿金额）等额部分，免缴房屋契税。
前款规定的被拆迁人或承租人将其在签订拆迁补偿安置协议之日前一年内在市区所购房屋作为拆迁安置用房的，该房屋价款中与拆迁补偿金额（含根据本细则第十八条规定增加的拆迁补偿金额）等额部分已缴的房屋契税可以予以退还。

第四章 住宅用房拆迁

第三十条 拆迁房产管理部门直管和单位自管的公有住宅用房（以下简称公有住房），承租人可以申请按照房改政策购买承租的公有住房（包括非成套住房）。承租人按照房改政策购房后，适用私有住宅被拆迁人的有关规定。
公有住房的承租人在拆迁通告公布的开始签订拆迁补偿安置协议之日起30日内未申请按照房改政策购房的，适用下列规定：
（一）承租人要求作公有住房安置并自行选购安置用房的，原租赁关系继续保持，但应当重新签订公有住房租赁合同。承租人所选购的安置用房房价中与被拆迁住房的评估金额等值部分，由拆迁人支付，超过部分由承租人承担，其相对应的产权属承租人所有；安置用房的房价低于被拆迁住房的评估金额的，低于部分的70%由拆迁人支付给承租人，其余30%支付给被拆迁人。
（二）承租人要求作公有住房直接安置的，原租赁关系继续保持，但应当重新签订公有住房租赁合同。直接安置的公有住房价款按照本细则第十三条规定的评估方式评估确定，该房价款与被拆迁住房的评估价款不同的，按照本款第（一）项的规定办理。但对安置用房的价格高于被拆房屋价格的，房产管理部门直管的公有住房的承租人可以不承担安置用房与被拆迁住房面积相等部分的差价。
第三十一条 拆迁私有自住用房、闲置住房，被拆迁人选择货币补偿的，其货币补偿资金按照被拆迁住房的评估金额确定。被拆迁人选择产权调换并自行选购安置用房的，安置用房的房价中与被拆迁房屋评估金额等值部分，由拆迁人支付给房屋出售方；超过部分，由被拆迁人自行承担；少于部分由拆迁人在被拆迁人搬迁后10日内支付给被拆迁人。
被拆迁人选择房屋产权调换并由拆迁人提供直接安置用房的，双方应当结算被拆迁房屋与安置用房之间的差价。
本条所称私有自住用房，是指所有人本人或其直系亲属居住使用的住房。直系亲属使用的住房，如由该直系亲属选择货币补偿或产权调换的，须经所有人本人书面同意，或经公证机关公证。
本条所称直系亲属包括配偶、直系血亲和直系姻亲。直系血亲是指具有直系血缘关系的亲属，直系姻亲是指配偶的直系血亲。
第三十二条 拆迁应当发还产权并予以腾退归还、带户发还的落实政策私有住宅用房，对被拆迁人的补偿安置按照本细则第三十一条拆迁私有自住用房的有关规定办理。对承租人的补偿安置，适用公有住房承租人的有关规定，但其拆迁补偿金额按照被拆迁房屋的评估金额扣除比照按照房改政策购房所需金额后确定。
第三十三条 拆迁私有出租、出借住房，被拆迁人与承租人或借住人解除租赁、借住关系的，拆迁人对被拆迁人按照本细则第三十一条的规定进行补偿安置，对承租人、借住人不予补偿安置。
第三十四条 拆迁属承租人在1983年12月17日国务院《城市私有房屋管理条例》发布前已经实际居住，且有常住户口的出租、出借私房，被拆迁人选择房屋产权调换安置的，原租赁关系应当继续保持，安置用房由承租人居住，双方应当重新签订租赁合同。被拆迁人选择货币补偿安置的，按照下列规定办理：
（一）被拆迁人的货币补偿资金按照被拆迁住房评估金额的70%计算确定，在承租人搬迁并经拆迁单位验收后10日内由拆迁人支付给被拆迁人。
（二）承租人可以选择货币补偿，也可以选择自行选购安置用房或要求由拆迁人提供直接安置用房，其拆迁补偿资金按照被拆迁住房评估金额的70%计算确定。承租人要求由拆迁人提供直接安置用房的，双方应当结算房屋差价。
被拆迁人居住在拆迁范围外的，承租人应当将被拆迁人详细居住地址告知拆迁单位，由拆迁单位负责通知被拆迁人办理拆迁补偿安置手续。被拆迁人应当在被拆迁房屋停电停水之日前30日内提交房屋产权等有关证件，提出拆迁补偿安置的书面意见。被拆迁人逾期不作答复、不办手续或无法通知到的，对被拆迁人按照货币补偿方式进行补偿。
本条第一款所称承租人，包括有常住户口的借住人、承租人的共同居住人。不符合本条第一款规定的承租人条件，或承租人（含以夫妻对方或未满十八周岁子女名义承租的）在市区范围内另有住房的，不适用本条第一款的规定。
第三十五条 《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》发布前，人民法院对本细则第三十四条规定的私有出租房屋使用权纠纷已经作出限期归还房屋使用权判决，但至拆迁通告规定的停水停电之日归还期限未满或期限已满尚未执行或执行未果的，仍按照私有出租房屋有关规定办理。
第三十六条 拆迁按照房改成本价或按照房改综合价购买的自住住宅用房，对被拆迁人的拆迁补偿安置，适用私有住房被拆迁人的有关规定。
拆迁按照房改标准价购买但未按照房改成本价衔接补购的自住用房，被拆迁人选择货币补偿或产权调换安置的，应当按照拆迁时的房改政策在搬迁期限内办妥补购手续。被拆迁人逾期未办理补购手续，选择货币补偿的，其货币补偿资金按照被拆迁人和产权单位的产权比例分配；选择房屋产权调换安置的，按照被拆迁人所占产权比例部分调换产权。
拆迁其他仅拥有部分产权的房屋，其拆迁补偿安置比照前款规定办理。
第三十七条 拆迁房产管理部门代管的住宅用房，对承租人适用公有住房承租人的有关规定。拆迁人还应当将被拆迁住房的货币补偿资金交房产管理部门专户存储。
房产管理部门应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，有关费用由拆迁人承担。
第三十八条 拆迁私有住房，对仅拥有房屋公用部位面积的被拆迁人实行货币补偿，不作产权调换安置，货币补偿资金按照被拆迁房屋公用部位的评估金额确定。
第三十九条 海曙区、江东区、江北区住宅用房被拆迁人或承租人选择货币补偿或自行选购安置用房时，其被拆迁住房的建筑面积低于每户45平方米或低于被拆迁住房使用人人均15平方米的，可以增加货币补偿资金。增加的货币补偿资金按照建筑面积每户45平方米或被拆迁住房使用人人均15平方米（以下简称货币补偿面积低限标准）减去被拆迁房屋建筑面积后乘以四类地段拆迁补偿评估基准价的50%计算。以增加的货币补偿资金购买住房的，该部分房屋产权归个人所有。
镇海区、北仑区、鄞州区货币补偿面积低限标准和有关规定由各区人民政府制定，报市人民政府批准后施行。
第四十条 海曙区、江东区、江北区享受最低生活保障待遇的私有住宅用房被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当在海曙区、江东区、江北区四类、五类地段范围内提供建筑面积不少于38平方米（以下简称最低生活保障家庭直接安置低限标准）成套住房，38平方米部分互不结算产权调换的差价。安置用房超过38平方米的，超过部分的价值按照本细则第十三条规定评估金额的90%确定，被拆迁住房超过38平方米部分按照本细则第十三条规定的评估方式评估确定，双方结算差价。
海曙区、江东区、江北区享受最低生活保障待遇的公有住房承租人，要求作直管公房安置的，由拆迁人在海曙区、江东区、江北区四类、五类地段范围内提供建筑面积不少于38平方米的安置住房。安置用房超过建筑面积38平方米的，双方就超过部分结算差价，对超过38平方米部分的房屋价值按照本细则第十三条规定的评估方式评估所得金额的90%确定，对被拆迁住房超过38平方米部分按照本细则第十三条规定的评估方式评估确定。拆迁属直管公有住房外的其他公有住房，拆迁人应当另外按被拆迁住房评估金额的15%支付给被拆迁人。
镇海区、北仑区、鄞州区享受最低生活保障待遇的城市居民家庭拆迁补偿安置办法，由各区人民政府制定，报市人民政府批准后施行。
第四十一条 本细则第三十九条、第四十条规定的低限标准，不适用私有闲置住房、出租私房、出借私房、仅拥有公用部位面积私房的被拆迁人，在市区范围内另有住房的被拆迁人、承租人以及不符合本细则第三十四条第一款规定条件的出租、出借私房承租人的拆迁补偿安置。
本细则第三十九条、第四十条的规定的低限标准，不适用于江北区慈城镇、庄桥镇、洪塘镇，该三镇的低限标准和有关规定由江北区人民政府另行制定，报市人民政府批准后施行。
第四十二条 住宅用房被拆迁人或承租人“户”的认定，按照下列规定办理：
（一）租住直管公有住宅用房的，以租赁合同为单位认定；
（二）租住单位自管公有住宅用房的，以单位住房安排调整时，房产管理部门批准文件的住户名单为单位认定；
（三）租住落实政策私房的，以落实政策前租赁的户数为单位认定；
（四）自住私房或租住、借住私房的，一般按照房屋所有权证为单位认定。《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》发布前，被拆迁人或承租人与其直系亲属常住户口分立，实际居住，互不穿户可以自然分割，独立生活，各自独立使用的住房建筑面积在25平方米以上，另有独用厨房或拼用厨房，可以按照分户认定。被拆迁人或承租人及其直系亲属在市区范围内另有住房的，或在《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》发布后分立常住户口的，不作分户认定；
（五）居住成套住房的，按照一户认定；
（六）在房屋拆迁范围内，被拆迁人、公有住房承租人或符合本细则第三十二条、第三十四条规定条件的承租人以同一户名（含以夫妻对方或未满十八周岁子女名义作承租人的）拥有或租住两处或两处以上公有住房（包括已经按照房改政策或以其他优惠价格、按照优惠政策购买的住房）或私有住房的，作一户认定。
第四十三条 本细则第三十九条所称被拆迁住房使用人，是指在拆迁范围内取得合法使用权具有常住户口并实际居住的人。
虽有正式户口，但系寄居、寄养、寄读人员，在《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》发布后迁入户口人员或在拆迁原址以外另有住房人员，不作使用人认定。
虽无常住户口，但属下列情况之一的，视作使用人：
（一）原有常住户口的未婚现役军人；
（二）在市区以外地区的配偶和已经领取结婚证确无结婚住房而户口不在拆迁范围内的配偶；
（三）按照规定户口报在大中专院校的学生和户口报在市区城镇工作单位的职工；
（四）劳动教养、劳动改造人员；
（五）临时去境外，以后仍要回原地居住的人员；
（六）因入学入托原因户口报在他处的18周岁以下被拆迁人或承租人的子女。
第四十四条 本细则第三十四条、第四十一条、第四十二条、第四十三条所称的另有住房，包括被拆迁人、承租人及其配偶和未满18周岁子女在市区另有私有住房或另租住公有住房。
第四十五条 拆迁住宅用房，由拆迁人提供直接安置用房，但安置用房系预售商品房的，拆迁人应当与被拆迁人、符合安置条件的承租人在拆迁补偿安置协议中约定过渡期限和周转用房。拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起24个月内向被拆迁人、符合安置条件的承租人提供安置用房。
过渡期间的周转用房具体过渡方式由被拆迁人、符合安置条件的承租人选择，可以由被拆迁人或符合安置条件的承租人自行解决，也可以要求拆迁人提供。由拆迁人提供周转用房的，被拆迁人、符合安置条件的承租人应当在拆迁人提供安置用房后的四个月内腾退周转用房,到期不腾退周转用房的，应当按照合同的约定承担违约责任。由被拆迁人、符合安置条件的承租人自行解决周转用房的，拆迁人应当从其搬迁之月起到提供安置用房后的四个月内支付其临时安置补助费，拆迁人超过拆迁安置补偿协议约定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的二倍支付临时安置补助费。
拆迁人提供周转用房的，拆迁人不再支付临时安置补助费。拆迁人超过协议约定的过渡期限未提供安置用房的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起支付临时安置补助费。
第四十六条 拆迁人应当为住宅用房的被拆迁人、符合安置条件的承租人支付搬家补助费。
对以预售商品房作直接安置用房的，被拆迁人、符合安置条件的承租人从临时周转房迁往安置用房时，拆迁人应当再次支付搬家补助费。
第四十七条 拆迁人、被拆迁人、承租人应当按照规定解缴房屋公用部位和共用设施设备维修基金，具体规定由市人民政府另行制定。
第五章 非住宅用房拆迁及其他拆迁

第四十八条 拆迁被拆迁人自己使用的非住宅用房，对被拆迁人的补偿安置按照下列规定办理：
（一）被拆迁人选择货币补偿的，其货币补偿资金按照被拆迁房屋的评估金额确定。
（二）被拆迁人选择房屋产权调换的，可以由被拆迁人自行选购产权调换用房，也可以要求由拆迁人提供安置用房。被拆迁人自行选购产权调换用房的，安置用房的房价中与被拆迁房屋评估金额的等值部分由拆迁人支付，超过部分由被拆迁人自行承担；少于部分金额由拆迁人在被拆迁人搬迁后10日内支付给被拆迁人。
第四十九条 拆迁按照政府规定租金标准租赁的直管公有非住宅用房，被拆迁人选择房屋产权调换的，安置房屋由原房屋承租人承租，租赁关系继续保持，双方应当重新签订租赁合同；被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，拆迁人应当对被拆迁人和承租人分别按照被拆非住宅用房拆迁评估金额的60%给予补偿。
第五十条 拆迁由租赁双方协商议定租金标准的出租非住宅用房，按照下列规定办理：
（一）直管公有出租非住宅用房或经房产管理部门登记备案的其他出租非住宅用房，租赁合同中对遇城市房屋拆迁租赁关系处理有约定的，从其约定。未作约定，被拆迁人与承租人协议解除租赁关系的，按照本细则第四十八条规定对被拆迁人实行货币补偿或产权调换，对承租人不予补偿安置。被拆迁人与承租人对解除租赁关系未达成协议的，由拆迁人对被拆迁人实行房屋产权调换，安置的非住宅用房由原承租人承租，双方租赁关系继续保持，但应当重新签订租赁合同。
（二）租赁双方未签订书面租赁合同，或租赁合同未向房产管理部门登记备案的，租赁双方应当向房产管理部门补办租赁登记手续后方可办理拆迁补偿手续。
第五十一条 拆迁房产管理部门代管的非住宅用房，房产管理部门选择房屋产权调换安置的，安置用房仍由承租人承租，并继续由房产管理部门代管；房产管理部门选择货币补偿的，拆迁人应当将被拆迁房屋的货币补偿资金交房产管理部门专户存储，并另外按照被拆迁房屋评估金额的60%补偿给承租人。
房产管理部门应当就代管的被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，有关费用由拆迁人承担。
第五十二条 拆迁非住宅房屋造成被拆迁人或承租人停产、停业以及搬迁、过渡的，拆迁人应当根据被拆迁房屋的建筑面积，结合被拆迁房屋的用途、地段等因素为实际经营者支付一次性经济补贴费；房屋租赁合同中对该经济补贴费的处理有约定的，从其约定。
对被拆迁房屋中无法恢复使用的电梯、自动扶梯、中央空调、电信总机等重大设施设备，在评估机构按照重置价格结合成新进行评估后予以补偿。
拆迁在《房屋拆迁暂停办理有关事项通知》发布时已经停业闲置的非住宅用房，对被拆迁人实行货币补偿，按照被拆迁房屋货币补偿资金的100%和重大设施设备经济补偿费的60%补偿给被拆迁人，但不计发一次性经济补贴费。
第五十三条 拆迁用于公益事业的房屋及其附属物，按照本细则的规定给予货币补偿。根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求确需重建的，拆迁人应当按照有关规定予以重建。
前款所称的用于公益事业的房屋及其附属物，是指直接用于社会公益事业的非营利性房屋。
公益事业的房屋及其附属物已经作为非公益事业用房以及企事业单位内部附设的教育、医疗、幼托的房屋及其附属物，不予重建。
第五十四条 公有住房承租人经有关管理部门批准，将租用的住宅用房全部或部分改作非住宅用房并由承租人自己经营的，其经批准的非住宅用房部分的补偿安置按照本细则第四十九条规定办理，拆迁人还应当按照本细则有关规定给予承租人经济补贴费和重大设施设备经济补偿。承租人住宅用房的建筑面积按照原住宅用房建筑面积减去已经改作非住宅用房建筑面积计算。如该面积低于本细则第三十九条、第四十条规定的有关低限标准的，其非住宅补偿安置面积按照原住宅用房的建筑面积扣除低限标准面积计算；不扣除的，不再适用低限标准。
公有住房承租人经有关部门批准将租用的住宅用房商借给他人作非住宅用房的, 拆迁时,拆迁人对商借人不予补偿安置。对公有住房承租人商借给他人作非住宅用房的部分，拆迁人应当对公有住房承租人按照本细则第四十九条规定予以补偿安置，但不予计发经济补贴费和重大设施设备经济补偿。公有住房承租人住宅用房的建筑面积按照原住宅用房建筑面积减去商借给他人作非住宅用房的建筑面积计算，如该面积低于本细则第三十九条、第四十条规定的有关低限标准的，其非住宅补偿安置面积按照原住宅用房的建筑面积扣除低限标准面积计算；不扣除的，不再适用低限标准。
公有住房承租人未经有关部门批准，将租用的住宅用房自己经营或商借给他人实际作非住宅用房的，拆迁时，仍按原房屋用途认定，拆迁人对商借人不予补偿安置。
第五十五条 所有人经有关部门批准将私有住宅用房的部分改作非住宅用房，自己合法经营或出租、出借给他人实际作非住宅用房，其余部分用房仍作住宅用房的，拆迁时其非住宅用房部分由拆迁人按照本细则第四十八条规定对被拆迁人进行补偿安置，住宅用房补偿安置的建筑面积按照被拆迁人原住宅用房建筑面积减去已经改作非住宅用房建筑面积计算。如该面积低于本细则第三十九条、第四十条规定的有关低限标准的，其非住宅补偿安置面积按照原住宅用房的建筑面积扣除低限标准面积计算；不扣除的，不再适用低限标准。

第六章 附 则

第五十六条 拆迁范围内按照规划要求需保留的文物建筑和其他建筑，对房屋所有权人、承租人的补偿安置，适用本细则。
第五十七条 拆迁市区国有土地夹杂部分集体所有土地上的房屋及其附属物的，其拆迁补偿安置办法，按照本细则的规定办理。
第五十八条 本细则所称符合安置条件的承租人，包括公有房屋的承租人、本细则第三十七条所列的承租人及本细则第三十二条、第三十四条第一款所列的私有住房承租人。
第五十九条 本细则规定的评估费、附属物经济补偿、临时建筑经济补偿、临时安置补助费、搬家补助费、一次性经济补贴费的具体标准，由市房产管理局会同价格行政管理部门制定，报市人民政府批准后施行。
镇海区、北仑区、鄞州区及江北区慈城镇、庄桥镇、洪塘镇的前款所列费用、补偿的具体标准由各区人民政府制定，报市人民政府批准后施行。
第六十条 本细则自2002年 6 月30日起施行。市人民政府1999年5月31日发布的《宁波市城市建设房屋拆迁管理实施细则》和2000年4月22日发布的《宁波市城市建设房屋拆迁管理实施细则若干补充规定》同时废止。本细则施行前已经取得房屋拆迁许可证的，仍按原规定执行。


龙勃罗梭：天生犯罪人论

西南民族大学03级法学5班 王璐


内容简介：近代犯罪学史基本上就是犯罪原因学说史。龙勃罗梭是刑事人类学派的代表人物。天生犯罪人理论在实证主义哲学和进化论理论的影响下产生了，在理论的前后两个时期，龙勃罗梭对人之所以会犯罪经历了从基因决定到综合因素决定的变迁。尽管天生犯罪人论受到批判，但是他用自然科学的方法研究犯罪原因的却具有划时代的意义。

关键词：人类学派 实证主义哲学 进化论 天生犯罪人论 综合犯罪原因论


通常认为，犯罪现象、犯罪原因、犯罪对策是犯罪学研究的对象。其中犯罪现象是指一定时空中表征、状述和反映犯罪原因并被犯罪原因所决定，进而为预防犯罪提供依据的有关犯罪和犯罪人的非刑法条文形态的诸经验事实的总结。犯罪现象是犯罪原因的结果，是一种表浅、直观的经验事实。而近代犯罪学史基本上就是犯罪原因学说史。近代犯罪学兴起始于对犯罪原因的研究，狭义上的犯罪学即犯罪原因学，即使广义上的犯罪学也以犯罪原因理论为核心部分。同时，罪因理论的基本价值体现在犯罪原因与犯罪对策的关系上。二者的关系常常被比喻为病因与治病的关系。[1]

一、理论产生背景
19世纪下半叶，谈论法律哲学已成为不合时尚的行为。这是因为，当以宪法为保障的政治平等制度的普遍建立和经济上的稳定使这些思想对立（激进与传统、理性与信念）暂时地失去了人们的吸引力的时候，人们的兴趣一方面转向了与工业发展和经济繁荣有直接联系的物理学和生物学，另一方面则转向了经验主义的政治社会科学。哲学就这样被埋没了长达50年之久。[2]刑事古典学派以前的刑法主张都是在法律概念领域认识犯罪现象，犯罪与其说是一个社会现象，不如说是一个法律概念或哲学范畴，菲利（Enrico Ferri 1856-1929）认为，刑事古典学派的方法论是把犯罪作为法律规定的一个抽象实体进行研究。[3] 这也难怪刑事古典学派，该学派所主张的意志自由论并非绝对为真的命题，它是一种思辨方法，其方法论意蕴是要借助它所推导出来的结论反对中世纪刑罚的专断与严厉。从社会整体（哲学本体论）来考察，自由意志论有虚假的成分，人是受到个人和社会等方面客观条件限制的；历史的发展已到了研究这些社会现象的时候，19世纪后半叶的实验哲学与人类生物学和心理学以及对人类社会的自然研究相结合，已经创造了一种特别适合对个人及社会犯罪现象进行实际调查的学术气氛。
19世纪末西方社会出现的犯罪浪潮高涨及因此而来的刑法危机是将刑事实证学派推到前台的另一重要因素。在犯罪不断增长的现实面前，刑事古典学派的理论显得苍白无力。正如菲利所指出的：在意大利，当古典派犯罪学理论发展到顶峰的时候，这个国家却存在着从未有过的数量极大的犯罪行为的不光彩状况，这确实是一种令人惊异的对比。因此，刑法阻止不住犯罪浪潮的波动。正因为如此，实证犯罪学派便与其他学科一样，自然而然地产生了。它建立在我们日常生活状况的基础之上。[4] 犯罪的增长说明了刑事古典学派关于刑罚心理强制学说的虚幻与失败，以往刑法制度在治理犯罪方面的无所作为便成为新学派产生的有利突破口。[5]
由此，犯罪学的研究方向，大致分为两派。一派是专门从事人的素质方面、生物学方面的研究的，这一派以龙勃罗梭的人类学研究为主，应用生理学、医学、精神学、心理学等知识来阐明犯罪的原因。与此相对应，另一派是为人的行动即环境方面、社会学方面进行研究，他们应用了社会学、统计学、教育学等方法。[6] “自从刑事古典学派、刑事人类学派与刑事社会学派的深刻的片面以后，在刑法领域中不再有片面，因而也就没有了深刻。我们看到的现代刑法学派，无非是新古典学派、新人类学派、新社会防卫论。这里虽然标榜‘新’，实则是一种‘旧’：因为，已经不能再突破旧古典学派、人类学派、社会学派的藩篱。” [7]


二、其他理论的影响
（一）实证主义哲学
龙勃罗梭（Cesare Lombroso 1836-1909 ）创建的犯罪学被称为实证主义犯罪学。龙勃罗梭的犯罪学理论深深的打上了实证主义的烙印。
将实证方法引入犯罪学研究始于龙勃罗梭。实证主义哲学，为法国哲学家孔德首创。在1882年孔德就提出一个重要命题：观察优于想象。一方面，它认为人的认识不能超越于感性知觉的范围，只能达到事物的现象，不可能亦无必要认识事物的本质，所以主张科学的任务在于记述所谓事实，排除任何价值思辨；另一方面，由于实证主义强调并得出实证的知识，把事实、经验、感觉等作为其哲学的基本范畴，把实证作为一种方法论基础。这样，客观上就倡导了学术研究重事实、面对实际的风气和方法，有利于克服思辨哲学那种纯抽象的法学研究倾向。当然龙勃罗梭对犯罪学的研究也不可避免的带来了实证主义的弊端，以为一切犯罪问题都可以通过观察与实验的方法得以解释，将复杂的犯罪问题简单化，没有进一步揭示犯罪的根源。
（二）达尔文的进化论
达尔文的进化论对龙勃罗梭犯罪学的影响终其一生。
在整个社会背景下，达尔文用大量事实说明人起源于动物，人类共同祖先是猿，从根本上动摇了上帝创造人的宗教观念，使人在自然界中的位置有了正确地认识，在这种氛围下，龙勃罗梭将犯罪归因于遗传的天生犯罪人的观点才得以出笼。
在内容上简言概之为遗传和变异。遗传的核心是双亲把自己的生物特征通过基因转移给下一代，由此形成物种之间的连续性。龙勃罗梭在其早期的著作中主要是接受了这个观点，认为犯罪也是可以通过基因转移给下一代，因此存在天生犯罪人。变异强调物种间的非连续性，是指形形色色的物种通过共同起源和分歧发展，各自适应于一定生活条件，呈现各种适应现象。天生犯罪人一开始就遭到许多犯罪学家的抨击，在其弟子菲力等人的影响下，龙勃罗梭在其晚期著作中降低了天生犯罪人在总的犯罪中的比例，强调堕落对犯罪产生的影响。人之所以会犯罪不是由于基因而是由于堕落，这也是一种变异。[8]
在达尔文进化论影响下，科学的人类学开始形成，这门学科根据人类的生物特征和文化特征，综合地研究人类，并强调人类的差异性以及种族和文化的概念。龙勃罗梭将人类学的研究成果直接运用于犯罪学的研究，因此龙勃罗梭的理论又被称为刑事人类学。

三、天生犯罪人论
（一） 前期思想
切萨雷•龙勃罗梭的犯罪原因思想，经历了一个由单一到复杂的发展过程。在早期的著述中，龙勃罗梭主要注意遗传等先天因素对犯罪的影响。作为一名监狱医生，他对几千名犯人作了人类学的调查，并进行了大量的尸体解剖。1870年12月，在意大利帕维亚监狱，龙勃罗梭打开了意大利著名的土匪头子维莱拉尸体的头颅，发现其头颅枕骨部位有一个明显的凹陷处，它的位置如同低等动物一样。得出结论：这种情况属于真正的蚯突（vermis）肥大，可以说是真正的正中小脑。这一发现触发了他的灵感，由此他认为，犯罪者与犯罪真相的神秘帷幕终于被揭开了，原因就在于原始人和低等动物的特征必然要在我们当代重新繁衍，从而提出了他的天生犯罪人理论。[9]天生犯罪人成为龙勃罗梭早期著作中一个核心命题。龙勃罗梭的天生犯罪人理论包括四个方面的主要内容：1、犯罪者通过许多体格和心理的异常现象区别于非犯罪人。2、犯罪人是人的变种，一种人类学类型，一种退化现象。3、犯罪人是一种返祖现象，是蜕变到低级的原始人类型。4、犯罪行为有遗传性，它从犯罪天赋中产生。[10]天生犯罪人是龙勃罗梭早期犯罪原因思想的一个核心命题。龙勃罗棱对天生犯罪人的特征作了如下的描述：1、生理特征：扁平的额头，头脑突出，眉骨隆起，眼窝深陷，巨大的颌骨，颊骨同耸；齿列不齐，非常大或非常小的耳朵，头骨及脸左右不均，斜眼，指头多畸形，体毛不足等。2、精神特征：痛觉缺失，视觉敏锐；性别特征不明显；极度懒惰，没有羞耻感和怜悯心，病态的虚荣心和易被激怒；迷信，喜欢纹身，惯于用手势表达意思等。[11]
作为犯罪原因先天因素，龙勃罗梭从种族和遗传这两方面展开。关于种族和犯罪之间的关系的论述，是建立在对一些犯罪现象直观地认识基础上，没有直接的科学依据。龙勃罗梭侧重研究了遗传因素对犯罪的影响，从调查个案入手肯定了隔世遗传规律，还提出了天然类聚说，认为两个犯罪家庭联姻后，遗传的影响更大。龙勃罗梭在1876年《犯罪人论》一书中推出天生犯罪人论的时，认为通过对成千上万的罪犯进行观察获得的第一手资料是可信的，自称是“基因的奴隶”，认为有些基因即使当时看起来是无足轻重的，而以后也可能发展成为一个普遍适用的理论。[12]如何评价龙勃罗梭的这一观点呢，美国犯罪学家劳伦斯•泰勒的论断也许是公正的：“他们（早期天性学说支持者）只能依靠自己的观察做出结论，只能根据当时的科学知识状况提出理论。按现代标准衡量，那时的知识是原始的，所以那时的理论当然也只能是原始的。因此，那时许多理论虽然反映了朴素的真理，但在今天看来也不乏荒谬之处。” [13]
（二）后期思想
龙勃罗梭的天生犯罪人理论一经传播，马上遭到来自各方面的抨击。当看到龙勃罗梭搜集的那些相貌不对称和有特征的罪犯画像时，法国人类学家保罗•托皮纳德尖刻地挖苦说：“这些肖像看起来与龙氏朋友们的肖像一模一样。” [14]英国犯罪学家查尔斯•巴克曼•格林（1870-1819）经过12年的工作，领导一项研究计划，根据96种特征考察了3000名以上罪犯，个人还进行了1500次观察，并作了300次其他补充观察。指出：“事实上，无论是在测量方面还是在犯罪人中是否存在身体异常方面，我们的统计都表现出与那些对守法者的类似统计有惊人的一致。我们的必然结论是，不存在犯罪人身体类型这种事情” [15]在科学验证的事实之上，戈林断言，不存在天生犯罪类型，犯罪不是由遗传而来的，他呼吁犯罪学家把心理特征，特别是智力缺陷作为犯罪行为的原因来加以研究。
意味深长的是，格林一方面批判天生犯罪人论，一方面则不自觉地接受了龙勃罗梭倡导的生物学研究方法。
在这种情况下，龙勃罗梭在后期的著作中也修正了自己的观点，从只注重犯罪的遗传等先天因素，到把犯罪原因扩大到堕落等后天因素的影响，而这种堕落是与一定地理环境与社会环境分不开，因此，龙勃罗梭分别研究了地理与社会因素对犯罪的影响，强调智力、情感、本能、习惯、下意识反应、语言、模仿力等心理因素与政治、经济、人口、文化、教育、宗教、环境等社会因素与自然因素的作用，天生犯罪人在罪犯总数中的比例也一再降低。在1893年出版的《犯罪：原因和救治》一书中，天生犯罪人占33%，由此形成综合的犯罪原因论。[16]
他在《犯罪：原因和救治》中指出：“导致犯罪发生的原因是很多的，并且往往缠结纠纷。如果不逐一加以研究，就不能对犯罪原因遽下断语。犯罪原因的这种复杂状况，是人类社会所常有的，决不能认为原因与原因之间毫无关系，更不能以其中一个原因代替所有原因。”对于什么是真正的犯罪原因，他说：“实言之，每一现象中的真正特殊原因何在，即使是善于观察的人，亦不能下一断语。” [17]


四、结语
任何一种学说，都不可避免地带有其时代背景的烙印，或许这可谓之历史的局限性。对一种学说不可能全盘地套用，也不可全盘地否定。虽然龙勃罗梭关于遗传决定犯罪的理论是原始的，但他能抽象的思考人类，对过去一直以理性可以自由支配意志为基础的人类观和刑法理论给予冲击性影响，我们不得不佩服他丰富的想象力。当天生犯罪人论受到批判时，能够对自己的理论进行修正，形成犯罪原因综合论，从这点上说龙勃罗梭不愧为一个严肃的科学家。尽管随着研究的深入，龙勃罗梭的观点受到彻底批判，但是用自然科学的方法研究犯罪原因的却具有划时代的意义。对此，我们需要的不是一种判决，而是一种判断。而判断又离不开判断者，“只有那种由人性深处的自我意识所创造的意志，才能于不同的人际之间实现这种选择：一句名言说道，什么样的人选择什么样的哲学。” [18]

参考文献
[1]康树华著：《犯罪学-历史、现状、未来》，群众出版社1998年版，第7-8页；储槐植、许章润等著：《犯罪学》，法律出版社1997年版，第60、149-150页
[2] [美] 庞德：《法律史解释》，曹玉堂、杨知译：华夏出版社1989年版，第66页
[3] 菲利：《犯罪社会学》，中国人民公安大学出版社1990年版，第2页
[4] 菲利：《实证派犯罪学》，中国政法大学出版社1987年版，第3页
[5]宗建文 刑法法典化及其可能性——《刑法机制研究》系列论文之三http://www.iolaw.org.cn/paper15.asp
[6] [日] 西原春夫 著 顾肖荣等译 法律出版社 2004年1月版 第110页
[7] 陈兴良著：《刑法的启蒙》，法律出版社2003年版，第268页