浅议医疗事故中的民事责任与赔偿
论文提要：
近几年来，全国各地医疗事故频频发生，这里面既有医务人员的服务态度和服务水平问题，也有现代危重疑难病型和医疗设备技术问题。病员的伤亡，巨额的赔偿，无序的纷争，持久的诉讼，医患纠纷已经引起了人们的十分关注。那么，作为司法工作人员，应当正确把握医疗事故中的民事责任和赔偿原则，就显得十分必要。为此，本文从对医疗事故的概念分析入手，结合我国现行法规的规定和审判实践，对医疗事故中的民事责任和赔偿原则作一浅析，并就审判实际中几个应值得注意的问题，阐明了自己的看法和观点。全文约10000余字。
一、引言
近几年来，全国各地医疗事故频频发生，这里面既有医务人员的服务态度和服务水平问题，也有现代危重疑难病型和医疗设备技术问题。病员的伤亡，巨额的赔偿，无序的纷争，持久的诉讼，医患纠纷已经引起了人们的十分关注。那么，作为司法工作人员，应当正确把握医疗事故中的民事责任和赔偿原则，就显得十分必要。为此，本文结合我国现行法规的规定和审判实践，对医疗事故中的民事责任和赔偿原则作一浅析，以期能为同仁、学者提供一点参考。
二、关于医疗事故中的民事责任
新的《医疗事故处理条例》对医疗事故的界定比《医疗事故处理办法》较为科学，内涵更加周延，原办法规定构成医疗事故必须是导致功能障碍，新条例则规定是过失造成患者人身损害。也即过去不能认定为医疗事故的造成人身损害，但没有造成功能障碍的医疗损害，现在可以定为医疗事故。如新条例第2条规定，“本条例所称医疗事故，是指医疗机构及其医务人员在医疗活动中，违反医疗卫生管理法律、行政法规、部门规章和诊疗护理规范、常规，过失造成患者人身损害的事故”。从中我们不难看出，只要在医疗过程中，违法或违章过失造成患者人身损害的，都属于医疗事故。那么，医疗事故发生后，责任主体究竟应当要承担什么样的民事责任呢？我国《民法通则》第106条规定，“公民、法人违反合同或者不履行其它义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。”第119条规定，“侵害公民身体造成伤害的，应当赔偿医疗费、因误工减少的收入、残废者生活补助费等费用；造成死亡的，并应当支付丧葬费、死者生前扶养的人必要的生活费等费用。”因此，对于过错行为，只要造成损害，均应承担民事责任，更何况医疗事故所侵犯的多为人的生命健康权。但是，在处理具体的医疗事故中，我们应从下列几个方面把握其责任性质和处理规则。
（一）、关于医疗事故的责任性质与责任竞合
由于医疗活动本身的特殊性，国内外民法立法、判例与学说对医疗事故赔偿责任的性质众说纷纭，或为侵权责任，或为违约责任，或为二者的竞合。笔者认为医疗事故的责任性质主要把握以下几种情形：
1、医疗单位在医疗过程中发生医疗事故的性质与责任竞合
在医疗活动中，就诊人有权要求医疗单位按照医疗科学和行业惯例、规定的要求，合理、谨慎地对就诊人诊断、治疗、护理；医疗单位有向就诊人索取相应的医疗费用的权利，故医疗单位与就诊人之间存在互为对等给付的义务，双方构成合同关系。医疗单位因过失未适当履行其合同义务，构成违约。而这一不适 当履行行为同时又侵害了就诊人的生命健康权这一绝对权，对就诊人造成了一定的损失，又属于侵权行为。这里的违约行为和侵权行为都是医疗者对就诊者的一种加害行为，在这种加害给付的情况下，加害人的过错行为既可以承担侵权责任，又可以承担违约责任，构成责任竞合。相对应的，受害人也既可根据侵权法请求赔偿，也可根据合同法请求赔偿。但基于民法公平原则的考虑，多项请求权并不意味着其在法律上可以同时实现这两项请求权，责任人应依据受害人的选择仅承担其中之一。这里必须注意，请求赔偿的前提必须有人身损害的结果存在，否则，赔偿无从谈起。
2、关于医疗单位拒绝就诊行为的责任性质与责任竞合
按各国立法通例，医疗单位法人在医疗合同关系要约与承诺过程中，负有强制承诺的义务，即就诊人来院求治，应视为要约。我国新《合同法》事实上也采纳了此观点。医疗单位的设立（这里不包括个体诊所），意在向公众提供医疗服务，以备急需，其负有向任何前来就诊者提供医疗服务的义务和向就诊人收取医疗费用的权利，就诊人到医疗单位求治的行为表明了其急迫需要，他们一般会接受治疗和交费。故可根据诚实信用与公序良俗原则，认定基于就诊人求治这一事实，构成二者间合同关系的成立。此关系是因法律的直接规定而认定（而非推定）双方的意思表示一致。对于危重病人医疗单位应当立即抢救；对限于设备或技术条件不能诊治的病人，医疗机构应当及时转诊。故在因医疗单位拒绝接受就诊造成损害时，可要求其承担违约责任③。同时，由于事关人的生命，基于社会公共利益的考虑，各国均对医疗单位的缔约自由加以限制，规定在其业务范围内有承诺缔约的义务。因此，拒绝就诊本身就意味着基于故意对作为义务的违反，对因此而产生的损害自然应当承担侵权责任。故在此情况下，也构成责任竞合。
3、关于责任竞合的处理原则
由于侵权责任和违约责任在法律上存在巨大的差异，因此对两种责任的不同选择将极大地影响当事人的权利和义务。具体就医疗事故来说，一方面，因合同关系相对于法律关系，当事人双方处于相互信赖的关系之中，法律要求他们负注意程度（指在合同约定中）远高于绝对法律关系的注意义务。故在绝对法律关系中已尽了一定的注意义务而被免责的，在合同关系中也可能因注意程度不够而需要承担责任。另一方面，因侵权责任的损害赔偿不仅包括物质损失的赔偿，还包括人身伤害和精神损害的赔偿；而违约责任的赔偿仅限于物质损失的赔偿。此外，在诉讼时效、诉讼管辖等方面，二者也有区别。
所以，正如王利明先生所指出的“是依合同法提起合同之诉，还是依侵权法提起侵权之诉，将产生完全不同的法律后果，并严重影响到对受害人利益的保护和对不法行为人的制裁”④。对责任竞合，外国立法有禁止、允许和有限制的允许三种作法。从尊重当事人的意志和利益的角度出发，自然以允许当事人从中选择一种民事责任提出请求为妥。此观点亦曾为我国法律所采纳。新的《医疗事故处理条例》出台后，众采以侵权责任提出请求，这既考虑到只要过失造成人身损害就应赔偿，又兼顾到对受害人的精神赔偿，因违约责任是不对精神损害进行补偿的。但在特殊情况下，笔者认为受害人有权进行选择，如在根据侵权责任时效已届满时或加害人已尽了相当的注意义务可能被免责时，则可以违约责任进行诉求。
（二）、关于医疗事故中民事责任的归责原则
基于合同关系提出请求时,合同责任采用过错推定责任为归责原则，此乃各国立法通例，自不待言。而侵权法的归责以过错责任为原则，对过错推定责任和无过失责任须法律明文规定。
由于现代医学的发展使医疗技术水平大大提高，但同时也更为复杂，更有风险。一些国家在医疗事故领域开始采用无过失责任。据此，有人主张我国也应仿效之，但本人认为此说不妥。
首先，我国民法中，在民事责任领域，过错是其核心问题，因为过错责任原则和过错推定责任原则“对于淳化道德风尚、建设社会主义精神文明至关重要”，有“确定行为标准，督促人们的合理行为，自觉履行对他人的法律义务，有效增强人们的法制观念和法律意识；预防损害的发生；协调利益冲突”⑤之功能。所以，在归责时应坚持过错责任。而“无过错责任原则的适用范围是用法律特别限定的，不允许任意扩大其适用范围”⑥。根据我国《民法通则》和《医疗事故处理条例》的有关规定，医疗事故不适用无过失责任，因其责任性质为侵权责任，其归责原则应为过错责任原则。
其次，由于生老病死本属自然规律，医疗过程本身就是充满不确定性的，同时，在医疗过程中损害局部以保护全局往往是治愈病症所必须付出的代价，要求不对就诊人造成损害几乎是不可能的。
尤为重要的是，无过失责任的承担是以行为人从事的活动具有某种特殊危险性为前提的，医疗活动本身不具有这种高度危险性。在医务人员尽了合理、谨慎的注意后，还要求其承担责任有失公平。因此，不考虑不可抗力的影响，采取无过失责任未免要求过于苛刻。尽管无过失责任是与责任保险制度紧密联系的，但不考虑医务人员有无过失就要求其承担责任，必然大大加重医疗单位法人的支付保险费的负担，损害其利益。同时，无过失责任就是社会责任，医疗单位法人必然将保险费的负担转嫁给社会，使医疗费暴涨，最终损害社会利益⑦。
第三，无过失责任不考虑双方的过错，仅以因果关系的存在即要承担民事责任，这样就使责任的承担失去了道德的可非难性，实际上纵容了损害的发生。因此，我国新颁布的《关于民事诉讼证据的若干规定》采用过错推定原则，即行为人若不能提出合理的抗辩事由证明自己没有过错的话，则将被推定为有过错。该原则兼具无过失责任原则和过错责任原则之长，既体现了承担责任的道德可非难性，又减轻了受害人的举证责任，兼顾了当事
⑦参见尹飞《论医疗事故中民事责任的若干问题》。
人双方的利益平衡，体现了民法的公平原则，应当作为医疗事故民事责任的归责原则。
根据这一原则，医疗事故的民事责任其构成要件为：事业单位法人的行为与损害结果间具有因果关系和在医疗过程中存在过失。但医疗单位法人可以通过举证证明损害结果与医疗行为无因果关系和自己的医疗行为无过错而获得免责。
同时，在判定因果关系时，考虑到医疗活动的专业性，对作为非专业人员的受害人来说，医疗事故与损害后果间的因果关系难以判断，故对其举证，还可实行因果关系推定，即在侵权行为和损害结果之间，只要有“如无该行为，即不会发生此结果”的某种程度的可能性，即可认为有因果关系。
（三）、医疗事故中的过错与责任主体
在依法从事医疗服务的公民（即通常所说的个体诊所）出现医疗事故时，对其故意或过失造成的损害，其责任自应自己承担。但根据过错推定责任这一归责原则，法人只有在有过错的情况下，才对行为的损害后果承担责任。由于法人是社会组织体，其行为是通过其内部成员的行为来进行的。不管是法人的内部成员纯粹基于法人的意志而追求某种违法的后果并致他人损害，还是法人内部成员和代理人在执行职务和行使权限的过程中因疏忽或懈怠而造成他人的损害，其过错都要通过具体的个人行为表现出来。在医疗单位法人进行医疗活动过程中，其过错也是通过其内部人员行为中的过错表现出来的。在法人机关成员执行职务有过错行为时，由于其与法人之间存在代表关系， 其行为即被认为是法人的行为，其过错也就直接表现为法人的过错。而在法人的一般工作人员执行职务时，在合同关系中，因其系法人的履行辅助人，基于合同的相对性，其行为的责任自然由法人承担；在追究侵权责任时，由于其系由法人雇佣或聘请，因此法人对其有选任和监督的义务。当其出现过错时，就表明法人有“选任和监督的过失”，理应承担责任。
但在法人内部成员故意造成损害时，由于其已不是在执行职务，其意志已非法人的意志，体现出的是自己的人格，因此，除应当承担相应的刑事、行政责任外，还应当承担民事责任。但若法人不能举证证明自己不存在“选任和监督的过失”，则因其客观上为故意侵害行为提供了条件，视具体情况也可以要求其承担连带责任。如某人性格存在严重缺陷，在与就诊人发生口角后借手术之机对就诊人实施报复，造成损害，医疗单位法人因有选任过失而应就此承担责任。
（四）、免责约款的效力
在治疗前或治疗过程中，就诊人或其家属常会被要求签定免责合同或免责条款，在依侵权责任提出请求时，因侵权责任不以双方的约定为免责事由，故其无效力发生。但在依违约责任请求时，这种合同或条款的效力有无对责任承担意义重大。在纠纷中，医疗单位常以此为由拒绝承担责任，其实是与法律相悖的。我国《合同法》明确规定“造成对方人身伤害的免责条款无效”。同时，在医疗事故中，并不应采取无过失责任，无论是基于事实还是基于推定， 过错总是追究民事责任时首先要考虑的问题。因此，若约定在无过错造成损害时应予免责，则这一约款毫无意义，因无过错本来就不会承担责任。即使受害人确实同意在约定过错造成损害应予免责，但由于生命健康权的极端重要性，各国立法一般明文规定对于故意或重大过失致人身伤害的免责约款无效，甚至对加害者追究刑事责任。然而在就诊时，若不及时治疗，就诊人就有病情加重甚至死亡的危险，医疗单位此时要求签订“生死合同”，实际上是乘人之危，就诊人有权请求撤销。但是，考虑到医疗行为本身是一个充满风险的过程，对于免除人身伤害的免责条款如果一概不承认，则势必使医生缩手缩脚，不利于救死扶伤⑧。因此，在一般否认对人身伤害的免责条款效力的前提下，不妨允许法官依据具体情况及公平原则自由裁量。
同时，因医疗服务合同标的、效果难以事先确定，医疗事故的损害亦事先难以估计等特殊性，双方就损害赔偿数额事先达成的协议往往也难保公平，医疗单位法人也往往乘人之危，故对这类协议的处理应同免责约款。
三、关于医疗事故中的损害赔偿
尽管我国《民法通则》规定了十种责任形式，但由于损害赔偿可以最大限度地保护受害人的利益，并可以有效地遏制不法的和反社会的行为 ，“损害赔偿责任是民事责任中最重要和最常见的责任形式”⑨。由于此种责任是财产责任的主要承担方式，直接涉及人们的经济利益，其承担也较困难，因此往往也是法律纠纷中当事人双方争执的焦点所在。
因此，在民事责任领域，根据价值规律和公平原则的要求，全面赔偿原则是各国司法实践的通例，也是现代民法理论中的基本原则之一。全面赔偿原则即对侵害行为，不论行为人在主观上是出于故意还是过失，也不论行为人是否受刑事、行政制裁，均应根据财产损失的多少、精神损害的大小，确定民事赔偿的范围，它要求不仅要赔偿直接损失，还要赔偿间接损失；不仅要赔偿财产损失，还要赔偿间接损害。正是通过对损害的全面赔偿，使责任人负担某种不利益，在补偿受害人的损失维护其权利的同时，制裁责任人的过错行为，从而充分起到民事责任制度应有的作用。我国《民法通则》也将其作为损害赔偿的一般原则。如新的《医疗事故处理条例》规定根据伤残等级，按照事故发生地居民平均生活费计算，自定残之日起赔偿30年；但是60周岁以上的，不超过15年；70周岁以上的，不超过5年。精神损害抚慰金按照医疗事故发生地居民平均生活费计算。造成患者死亡的，赔偿年限最长不超过6年；造成患者残疾的，赔偿年限最长不超过3年。
（一）、企业性医疗单位法人的损害赔偿范围
因其设立目的在于营利，按照价值规律的要求遵循等价有偿原则进行市场运作，故其收取的医疗费用的高低与其付出的劳务在价值上是相等的。既然在获得利益时适用等价原则，则在遭受不利益时，也即在因过失造成损害时，出于公平的考虑，同样应当适用这一原则。所以，在损害赔偿企业性法人中当然应当对其过失造成的损害予以全部赔偿。只有这样， 才能充分起到民事责任制度保护公民民事权利，补偿损害，制裁过错行为和教育责任人的目的。
在未因医疗事故造成原办法所规定的就诊人死亡、残疾或组织器官损伤导致功能障碍时，宜依合同法请求医疗单位承担违约责任。此时，应赔偿就诊人的履行利益，即通过赔偿使受害人在财产上恢复到若医疗单位法人合理、谨慎地履行其合同义务后所能达到的状态。笔者认为主要包括：1、自发生医疗事故至通过治疗使就诊人恢复到若未发生医疗事故（或曰若医疗单位法人合理、谨慎地履行其合同义务后）所能达到的状态，这一过程中所花费的医疗、营养费用及因病情加重而转院所花费的交通费等费用；2、因医疗事故误工减少的收入；3、因医疗事故给就诊人造成的可得利益的损失。在承担侵权责任时，应赔偿被害人因其生命健康权受到侵害而遭受的一切财产损害，即所谓维持利益。根据这一原则及我国法律和司法解释的规定，并参照外国立法例，笔者认为在未造成就诊人死亡时，赔偿内容主要包括：1、使就诊人恢复到医疗事故前状态所花费的医疗、营养、交通等费用；2、因医疗事故延长治愈时间造成误工所减少的收入；3、因医疗事故造成残疾所减少的和将会减少的收入及因此多支出的费用。对造成就诊人死亡的，除前两项外还应赔偿因死亡而不能获得的收入和丧葬费。此外，对因医疗事故造成的精神损害视其过错程度与情节轻重予以赔偿，以体现其制裁、抚慰与补偿的功能。对故意或有严重过失者、情节恶劣者，应要求其承担惩罚性慰抚金。
（二）、公益性法人的损害赔偿范围
生命健康权是基本的民事权利，也是最基本的人权。对因过错而造成的损害亦应足额赔偿。但毕竟公益性医疗单位法人的设立以维护社会公共利益为目的，旨在向社会尤其是低收入者提供最基本的医疗保障，我国尚处于社会主义初级阶段，社会主义制度的意识形态强调集体主义，公而忘私，初级阶段的国力则决定了国家还无法提供充分的社会保障。在这种情况下，一方面，因公益性法人的设立有利于促进社会主义良好的道德风尚；另一方面，因用于此方面的经费有限，若采用完全赔偿原则，则势必把大量经费用于赔偿而使公益性医疗单位法人无法正常运转。如原告方某（女）诉被告某市医院人身损害赔偿即医患纠纷一案，原告因尿失禁到被告单位就诊，经行开刀手术出院后，原告总感膀胱疼痛，认为被告手术不成功，诉请法院判令被告赔偿其各项费用近10万元。而经庭审查明原告的直接损失也不过近万元。如果一律强调全面赔偿，医院必将早早关门。基于社会公共利益的考虑，可对公益性医疗单位法人医疗事故的损害赔偿的范围略加限制：一是对依合同法判令承担违约责任者，不再赔偿其可得利益；二是对依侵权法判令承担侵权责任时，对医疗事故造成的财产损失，自应全部赔偿。
但对精神损害，则仅在有严重过失或故意时予以赔偿，不适用惩罚性慰抚金，具体数额由法官根据社会一般观念及当事人经济情况决定。同时，在造成就诊人死亡的情况下， 无论因此遭受精神痛苦而请求赔偿者有多少，仅按一个人请求予以赔偿，赔偿金由受害人按与死亡人关系密切程度及经济状况分享。
同时，在处理公益性法人医疗事故的民事责任时，由于公益性法人其医疗条件、医务人员专业水平往往低于企业性法人。因此，应当注意区别主观努力与客观条件的差异，在归责时应根据其具体的条件来判断行为人是否有过错，不能按条件较好的医疗单位的水平来衡量条件较差的医疗单位的主观过错。
以上处理对从事医疗事业的个人或其他组织发生医疗事故时的民事责任问题，也同样适用。对现实生活中的医疗事故，也应根据其收费情况，按上述分析确定其责任范围。
四、法院审理此类案件时应注意的几个问题
一是如何确定诉讼时效的起算点。
根据我国《民法通则》第136条的规定，身体受到伤害要求赔偿的诉讼时效期间为1年，从“知道或应当知道权利被侵害之日”起计算，否则就丧失了胜诉权。医患纠纷案件当然也毫不例外地适用这一规定，医院则更是常常利用这一规定来抗辩起诉者，因为绝大部分医患纠纷案件，都是在患者身体受到伤害1年之后才提起诉讼的。这里我们必须明白，普通患者不具备医学专业知识，即使身体受到伤害也无法确定这种伤害与诊断行为有因果关系，谈不上向医方主张权利；而有些损害事实发生后，其损害结果是要经过一段时间才逐渐呈现出来⑩。如原告熊某诉被告某镇政府因计划生育上环节育手术引发的人身损害赔偿纠纷案就是一例，原告熊某1996年2月6日在被告的下属单位--镇政府计生服务所做了上环节育手术，1997年10月20日因怀孕又到该计生服务所做了人工流产手术，工作人员对原告宫内是否有节育环未做任何检查，又给原告施行了上环节育手术。后因原告宫内出血，同年11月10日原告再次到该计生服务所做取环术，并取出一环。之后原告再次怀孕，于1998年1月6日仍到该计生服务所做人工流产并施行了上环节育手术。同年春节之后，原告到上海做工，总感身体不适，之后症状逐步加重。2000年6月13日经上海市某医院B超检查,发现原告宫腔内有二环。同年8月，原告到上海市某妇幼保健医院治疗，确诊其宫内有二环，其中一环嵌顿子宫前壁部分突出浆膜层。原告住院治疗出院后，在多次找被告协商解决无望的情况下于2000年10月诉至法院，要求被告赔偿各种费用合计5万余元。而本案被告则认为即使原告在1998年1月受到伤害，到2000年10月起诉，其也早已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。因此，笔者认为，该类案件诉讼时效起算时间应从以损害后果症状固定时开始计算，而确定症状固定的证据一般包括成熟的医学理论、法学规则、医生证明，病历、诊疗检查单等，双方不要过多地在诉讼时效上纠缠，拖延法院审理案件的时间；法院也应积极果断地采信有关证据，加快办案节奏，及时化解矛盾，以体现法院“效率优先，兼顾公平”的办案指导思想，决不能简单地以其超过诉讼时效而驳回患者及其家属的诉讼请求。
武汉市房产管理条例
湖北省武汉市人大常委会
武汉市房产管理条例
（1992年12月19日武汉市第八届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过 1993年2月13日湖北省第七次人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准 根据2004年6月25日武汉市第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 2004年7月30日湖北省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议批准的《武汉市人民代表大会常务委员会关于修改〈武汉市计划生育管理办法〉等14件地方性法规部分条款的决定》修正 根据2010年9月15日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 2010年9月29日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准的《武汉市人民代表大会常务委员会关于修改和废止部分地方性法规的决定》第二次修正）
第一章 总 则
第一条 为了加强房产管理，保障房屋所有人、经营人和使用人的合法权益，适应社会主义现代化建设和社会主义市场经济的需要，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的房屋及其附属设施的管理。
第三条 房屋所有人、经营人和使用人依法行使房屋所有权、经营权和使用权，并承担相应义务。
第四条 房屋所有人依法享有该房屋使用范围内的土地使用权；房屋所有权转移时，其使用范围内的土地使用权依法随之转移。
第五条 市、区房地产管理局负责本条例的实施，按照市人民政府规定的权限管理本行政区域内的房地产。
第六条 市房地产管理局直接管理的公有房屋（以下简称直管公房），由市、区房地产经营单位负责经营管理；其他单位和个人所有的房屋，由单位和个人自行经营管理或者委托房地产经营单位经营管理。
第二章 房屋产权登记
第七条 房屋所有权实行登记制度。房屋所有权取得、变更或者灭失，房屋所有人应当向市、区房地产管理局申请登记，领取、更换或者注销《房屋所有权证》。
房屋拆迁，拆迁人应当向市、区房地产管理局提交《房屋所有权证》，办理注销手续。
第八条 房屋系两个或者两个以上所有人共有且不可分割的，共有人应当共同申请登记，领取《房屋所有权证》和《房屋共有权保持证》。
第九条 以房屋设定抵押、典当等他项权利的，他项权利人应当会同房屋所有人共同申请房屋他项权利登记，领取《房屋他项权证》。
第十条 申请房屋所有权登记或者房屋他项权利登记，应当持个人身份证件或者法人、其他组织资格证明，并按照下列规定提交证件：
（一）新建、改建、扩建房屋的，提交建设工程规划许可证、用地规划许可证；改建、扩建房屋的，还应当提交原《房屋所有权证》；
（二）因买卖、交换、赠与、继承、分割等转移房屋所有权的，提交原《房屋所有权证》、交易契约或者按照国家规定须提交的公证书等法律文书；
（三）购买房屋开发经营企业出卖的房屋的，提交房屋交付凭证和交易契约；
（四）房屋灭失的，提交原《房屋所有权证》和灭失的证明；
（五）以房屋设定他项权利的，提交《房屋所有权证》和有关设定他项权利的协议书；以已受限制的房屋设定他项权利的，还应当提交允许该房屋设定他项权利的书面材料；以房屋设定的他项权利变更或者终止的，提交《房屋所有权证》、《房屋他项权证》和变更或者终止他项权利的协议书。
申请房屋所有权登记或者房屋他项权利登记，应当按照规定缴纳登记费、测丈费。
第十一条 房屋所有权取得、变更或者灭失登记的申请期限为自权利取得、变更或者灭失之日起九十日以内，房屋他项权利登记的期限为自权利取得、变更或者终止之日起三十日以内。不能按期申请登记的，应当报请市或者区房地产管理局批准延期，但延期时间不得超过一年。
房地产管理局对于证件齐全的申请，应当自收到之日起三十日以内办完登记手续。
第十二条 任何单位和个人不得冒领、涂改或者伪造《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》。
第十三条 有下列情形之一的房屋，不予办理所有权登记或者他项权利登记：
（一）属于违章建筑或者临时建筑的；
（二）所有权有争议的；
（三）被依法限制或者查封的；
（四）证件、资料不全又不能提交证明的。
第十四条 市、区房地产管理局对《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》定期进行验证，发现权证与事实不符的，应当及时作出决定，予以更正或者撤销。
第十五条 因所有权权属不明，或者所有人下落不明又无合法代理人等原因，造成无人管理又无人主张权利的房屋，由人民法院指定代管。
人民法院指定房地产经营单位代管的房屋，按照直管公房管理。
第十六条 代管房屋因不可抗力毁损的，代管单位不负赔偿责任。
第十七条 对代管房屋主张所有权的，经人民法院认定后终止代管，并由代管单位与合法权利人进行经济结算。
代管期满，由人民法院发出公告寻找权利人；公告满一年后无人提出所有权主张的，由人民法院以无主财产依法收归国家或者集体所有。
第三章 房产交易
第十八条 房产交易，是指通过买卖、交换等方式转移房屋所有权的行为。
第十九条 有下列情形之一的房屋，不得交易：
（一）所有权未经确认为合法或者有争议的；
（二）设有他项权利的；
（三）其他共有人或者承租人未放弃优先购买权的；
（四）拆迁行政主管部门公告将要拆除的；
（五）人民法院或者仲裁机构裁定限制交易的；
（六）法律、法规规定其他不得交易的。
第二十条 房产交易，双方当事人应当自交易协议书签订之日起三十日以内持协议书，个人身份证件或者法人、其他组织资格证明，以及下列证件，到市、区房地产交易管理所办理交易立契审核手续，并缴纳税费：
（一）房屋开发经营企业出卖的房屋，由买方提交房屋交付凭证；
（二）直管公房交易，由卖方提交市房地产管理局的审批证件；
（三）机关、团体、企业、事业单位购买城镇私有房屋，由买方提交区人民政府或者其指定的房地产管理局的审批证件，卖方提交《房屋所有权证》；
（四）建造在乡村集体所有制土地上的房屋的交易，由卖方提交房屋所在地的乡（镇）人民政府或者村民委员会出具的证明和《房屋所有权证》；
（五）其他房产交易，由双方分别提交《房屋所有权证》和有关证明。
房地产交易管理所对证件齐全的申请，应当自收到之日起十五日以内办完审核手续。
禁止私自交易房屋。
第二十一条 房产交易，双方当事人还应当到市房地产管理局审核确认的部门申请评估房屋价格，并按照规定缴纳评估费。
房产交易价格由双方当事人参照评估价协商议定。
第二十二条 房产交易，按照规定须缴纳土地收益的，卖方缴纳后方可办理房产交易手续。
第二十三条 共同共有的房产出卖时，须取得全体共有人的同意；按份共有人之一出卖自有部分的房屋，应当提前30日书面通知其他共有人，其他共有人在同等条件下有优先购买权。
房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下有优先购买权。
第二十四条 出卖由国家或者有关单位补贴购买、兴建的房屋，按照国家有关规定办理交易手续。
第二十五条 房屋赠与，接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人的《赠与公证书》和本人《接受赠与公证书》，或者持双方共同办理的《赠与合同公证书》，以及《房屋所有权证》、契证，到市、区房地产交易管理所办理所有权转移登记手续，缴纳税费。
第二十六条 市、区房地产交易管理所对房产交易应当严格审查核实，方能办理产权转移手续；发现已成立的房产交易与事实不符的，应当报经同级房地产管理局批准，予以撤销。
第四章 房产抵押
第二十七条 房产抵押，是指抵押人向抵押权人提供自己合法所有或者第三人依法提供的房屋，作为清偿债务担保的行为。
第二十八条 有下列情形之一的房屋，不得设定抵押：
（一）所有权有争议的；
（二）用于教育、医疗等公共福利事业的公有房屋；
（三）被确定为文物保护单位的革命遗址、古建筑；
（四）被依法采取财产保全措施的；
（五）已书面承诺不作抵押的；
（六）法律、法规规定其他不得抵押的。
第二十九条 房产抵押，双方当事人必须签订抵押合同，并自合同签订之日起三十日以内持抵押合同、《房屋所有权证》、个人身份证件或者法人、其他组织资格证明以及有关批准文件，向市、区房地产管理局申请办理抵押登记手续。
变更或者终止抵押合同，双方当事人应当自变更或者终止之日起三十日以内向市、区房地产管理局申请办理变更或者注销登记手续。
第三十条 有下列情形之一的，抵押权人有权依照法律、法规的规定申请处分抵押房屋：
（一）抵押人未依约清偿债务的；
（二）抵押人死亡或者被依法宣告失踪、死亡，无人代为清偿债务的；
（三）抵押人的继承人、受遗赠人或者代管人拒不清偿债务的；
（四）抵押人解散或者被依法宣告破产的。
第五章 房屋租赁
第三十一条 房屋租赁，是指房屋所有人或者经营人作为出租人，将房屋使用权交付承租人使用，承租人支付租金的行为。
房屋租赁，双方当事人应当签订租赁契约。
第三十二条 有下列情形之一的房屋，不得租赁：
（一）无合法的房屋所有权证件或者未经房屋所有人授权委托的；
（二）房屋严重损坏，经鉴定确认不能保证居住或者使用安全的；
（三）拆迁行政主管部门公告将要拆除的；
（四）法律、法规规定其他不得租赁的。
第三十三条 房屋租金分为标准租金和协议租金，标准租金由市人民政府统一制定，协议租金由租赁双方当事人参照标准租金协商议定。
禁止租赁双方当事人隐瞒房屋租金额。
第三十四条 实行协议租金的房屋租赁，双方当事人应当自租赁契约签订之日起十五日以内，持个人身份证件或者法人、其他组织资格证明，出租人还应当提交《房屋所有权证》或者其他有权出租该房屋的合法证件，向房屋所在地的区房产管理部门登记备案，并缴纳税费。
第三十五条 出租人应当按照租赁契约约定的时间将出租房屋交付承租人使用；逾期未交付使用的，应当承担违约责任。
承租人应当按照租赁契约约定的时间交付房租，无正当理由逾期未交付房租的，承租人应当承担违约责任。
第三十六条 出租人在租赁期限届满后，继续出租房屋，原承租人在同等条件下有优先承租权。继续租赁房屋的，双方当事人应当续订租赁契约。
房屋租赁期限届满后不续订租赁契约的，租赁关系终止，承租人应当退出原承租的房屋，退出确有困难的，可以与出租人协商延长使用期；延长使用期的使用费可以高于原租金标准。
第三十七条 房屋租赁期限未满，一方当事人要求解除租赁契约的，应当征得另一方当事人同意。
第三十八条 租赁非居住房屋后，承租人将该房屋转让、转租他人使用，或者用于同他人联营的，应当征得出租人同意，并重新签订租赁契约，实行协议租金。
第三十九条 租赁居住房屋，承租人与其有常往户口而他处无住房的同住三年以上的近亲属，对该房屋享有共同承租权。
享有共同承租权的成年人要求单独承租居住房屋的，在房屋可以分割使用且不造成居住和使用困难的情况下，出租人应当予以支持。
第四十条 承租人改变承租房屋用途或者对承租房屋进行改建、增添设施或者影响结构的装修的，应当征得出租人同意，并签订书面协议，明确费用由何方负担和新添建筑、设施等的权属。
涉及城市规划和建筑管理的，还应当按照有关法律、法规规定办理手续。
第四十一条 临街居住房屋改作非居住房屋使用的，出租人应当与承租人协商，按照有关规定作好安置。
第四十二条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止租约，收回房屋：
（一）擅自转租的；
（二）擅自改变约定用途或者损坏房屋及其附属设施的；
（三）利用承租房屋进行违法活动，损害他人或者社会公共利益的；
（四）无正当理由闲置承租的公有房屋达六个月以上的；
（五）无正当理由拖欠租金累计达六个月以上的；
承租人有前款行为，给出租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第四十三条 承租人将承租房屋与他人调换使用，应当征得出租人同意，并到市房地产管理局指定的部门办理调换手续，签订新租赁契约，注销原租赁契约。
房屋调换手续办完后，不按约定期限调换房屋的，承担违约责任。
第四十四条 房屋调换，可以由受益方对另一方给予补偿，但实行补偿必须征得出租人同意，并到市房地产管理局指定的部门办理手续。
第四十五条 有下列情形之一的房屋，不得调换使用：
（一）无合法租赁契约的；
（二）拆迁行政主管部门公告将要拆除的；
（三）损坏承租房屋未予修复、赔偿的；
（四）拖欠租金或者有租赁纠纷的；
（五）其他不宜调换的。
第六章 房屋使用和修缮
第四十六条 使用人应当合理使用和爱护房屋，不得擅自拆改、搭建或者超负荷使用，不得从事影响房屋安全使用的活动。因使用不当，造成房屋损坏或者他人损失的，应当及时修复或者赔偿损失。
第四十七条 使用房屋的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助和公平合理的精神，正确处理给水、排水、通电、通行、通风、采光等方面的相邻关系，保持良好的居住环境。
对共同使用的房间、通道和庭院应当合理使用，保持畅通；对共同使用的楼梯间，不得乱堆杂物。
承租人之间因使用公共部位发生争议时，应当以租赁契约规定为准；租赁契约无规定或者规定不明的，以历史形成的状态为准或者由出租人进行调解。
第四十八条 供电、供水、供气、供热、电信等部门因从事管线施工损坏房屋及其附属设施的，应当及时修复或者赔偿损失。
第四十九条 房屋经营人应当加强对住宅区和里巷内房屋附属设施的管理，保持完好、畅通。任何单位或者个人不得阻塞、破坏。确需开挖的，必须与房屋经营人签订协议，并限期修复。
第五十条 任何单位或者个人不得非法占用他人房屋；非法占用拒不迁出的，受害人有权向人民法院起诉。
第五十一条 出租人应当及时修缮房屋及其附属设施，保证承租人的居住安全和正常使用；因修缮不及时，造成安全事故和妨碍正常使用，使承租人或者他人受到损失的，应当承担赔偿责任。
第五十二条 出租人修缮出租房屋，承租人和相邻人应当予以配合，不得借故阻碍，确需承租人迁移过渡的，承租人应当予以支持，但出租人应当保证承租人在房屋修缮完毕后及时迁回；阻碍房屋修缮造成事故的，应当由责任人承担法律责任。
第五十三条 异产毗连房屋及其共用附属设施的修缮和保养责任，由房屋所有人按所有权份额分别承担。
第五十四条 代管房屋及其附属设施的修缮和保养责任，由受托人承担。但另有约定的除外。
第五十五条 房屋修缮范围和标准以及修缮工程质量标准，按照国家专业技术规定执行。
房屋修缮应当符合白蚁防治的要求。
第五十六条 有下列情形之一的房屋，所有人或者经营人应当及时向房屋安全鉴定机构申请鉴定：
（一）出现不安全因素的；
（二）达到规定的使用年限或者前次安全鉴定确定的使用期限的；
（三）改变用途危及安全的；
（四）公共场所用房五年未作安全鉴定的。
第五十七条 经房屋安全鉴定机构确认为危房的，房屋所有人或者经营人应当按照鉴定中提出的要求及时处理；不作处理或者阻碍处理造成事故的，由责任人承担法律责任。
第五十八条 市、区房地产管理局应当督促房屋所有人或者经营人及时修缮房屋和申请房屋鉴定，在房屋发生突发性险情时，有权采取排险措施，排险费用由房屋所有人或者经营人承担。
第五十九条 承租人或者相邻人发现房屋有不安全因素而房屋所有人或者经营人不向房屋安全鉴定机构申请鉴定时，可以自行申请；鉴定为危房的，鉴定费用由房屋所有人或者经营人承担；鉴定为非危房的，鉴定费用由申请人承担。
第七章 房产纠纷仲裁
第六十条 房产纠纷仲裁机构是市、区房地产管理局设立的房地产仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）。
第六十一条 因房屋的所有权、交易、抵押、租赁、使用、修缮等发生民事纠纷的，当事人可以向房屋所在地的区仲裁委员会申请仲裁，涉外房产纠纷向市仲裁委员会申请仲裁；当事人也可以直接向人民法院起诉。
第六十二条 仲裁委员会不受理下列房产纠纷：
（一）一方申请仲裁，另一方向人民法院起诉的；
（二）人民法院已经受理或者已审理终结的；
（三）经公证机关公证后发生纠纷的；
（四）超过法律规定保护时效的；
（五）法律、法规规定其他不应当受理的。
第六十三条 仲裁委员会仲裁房产纠纷，依照仲裁规则进行，实行合议、回避、公开审理和一次裁决制度。
第六十四条 仲裁委员会仲裁房产纠纷，可以先行调解，调解必须自愿、合法。
调解未达成协议或者当事人在调解书送达前翻悔的，仲裁委员会应当在二十日以内作出仲裁决定。
第六十五条 不服仲裁委员会作出的仲裁决定的，可以在仲裁决定书送达之日起十五日以内向人民法院起诉；逾期不起诉的，仲裁决定即发生法律效力。
当事人必须履行已发生法律效力的调解书和仲裁决定书；一方不履行的，另一方可以申请人民法院强制执行。
第六十六条 仲裁委员会作出的已发生法律效力的仲裁决定，发现确有错误的，由仲裁委员会主任提交本委员会讨论，重新作出仲裁决定。
市仲裁委员会发现区仲裁委员会作出的已发生法律效力的仲裁决定确有错误的，有权予以撤销，并责令重新作出仲裁决定。
第六十七条 当事人向仲裁委员会申请仲裁，按照有关规定交费。
第八章 罚 则
第六十八条 违反本条例规定的，由市、区房地产管理局按照下列规定处罚：
（一）不按照规定办理产权登记手续的，责令限期补办；逾期仍不补办的，每逾期满三十日，加收一至二倍登记费；
（二）冒领、涂改或者伪造房产权证的，收缴权证，并视情节轻重，处以房价百分之三以下的罚款；
（三）不按照规定办理房产交易手续，或者以赠与名义买卖房屋的，其交易、赠与无效，并对双方当事人各处以房价百分之二以下的罚款；
（四）在房产交易中，不按照规定缴纳土地收益的，除追缴土地收益部分外，并处以应缴土地收益部分三倍以下的罚款；
（五）私自转让、转租承租的房屋，私自将承租房屋与他人联营，或者在房屋租赁中隐瞒租金额的，没收非法所得，并处以相当非法所得百分之五十以下的罚款。
违反使用和修缮规定的，按照有关规定处理。
违反本条例规定，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六十九条 当事人不服市、区房地产管理局行政处罚决定的，可以依法向作出行政处罚决定的行政机关的上一级行政机关申请复议，或者直接向人民法院起诉；逾期不申请复议、不起诉，又不履行处罚决定的，由作出该行政处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第七十条 阻碍房产管理工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》有关规定处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七十一条 房产管理工作人员玩忽职守，或者滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第九章 附 则
第七十二条 外国人，无国籍人，台湾、香港、澳门同胞，华侨以及外商投资企业在本市行政区域内的房产管理，适用本条例。法律、法规另有规定的除外。
第七十三条 本条例规定的交易、租赁契约文本和抵押合同书，由市房地产管理局统一印制。
第七十四条 实施本条例的有关办法，由市人民政府另行制定。
第七十五条 本条例实施中的具体问题由市房地产管理局负责解释。
第七十六条 本条例自公布之日起施行。