默示许可与版权的权利限制

上海大学知识产权学院 赵 莉*

提要：随着网络环境下版权人权利的扩张，版权的权利限制再次成为版权领域讨论的热点。源于维护社会公共利益而确立的版权的权利限制制度，在网络环境下是否需要重新规制？作者的默示许可是否构成对版权人的权利限制？本文即尝试以此为出发点，来探讨版权权利限制的类型、范围与性质，从而界定默示许可与版权权利限制的关系。
关键词：默示许可 版权 权利限制

伴随着传统技术中印刷技术的产生，世界第一部版权法《安娜法令》于1710年正式出台，从而奠定了版权制度的历史地位。随着摄影、录制等技术的不断发展，版权制度也随之更加不断地完善，而今天，数字技术的出现，几乎对以往所有的技术进行了变革，甚至有将要取代之趋势，本世纪九十年代初以来，为应对信息社会需要，修改或通过的美国、欧盟和世界知识产权组织与网络有关的版权保护的法案与国际条约中，连篇累牍的是权利扩张的内容，权利限制的内容难得一见。[1]作品复制的精确和近乎完美，作品加工的无与伦比，作品存储的惊人容量，作品传输的快捷便利，使得因技术而产生的版权制度在数字技术支持的网络环境下面临着前所未有的挑战。版权的保护与限制制度必须进行重新的考量与度衡。

一、 版权权利限制制度的产生与现状

“权利限制”，就其本质讲，指的是有的行为本来应属于侵犯了版权的权利，但由于法律把这部分行为作为侵权的“例外”，从而不再属于侵权。[2]其产生的依据在于：任何作品都是在前人的智慧和文化遗产的基础上创作完成的，同时又是促进全社会文化发展和提高所必需的。作者不可能也不应当对其作品享有绝对的控制权，如果不加限制地允许版权人自由行使其权利，往往会有损于社会公众利益，最终会导致版权制度的基础产生动摇。世界第一部版权法《安娜法令》颁布时，就在第11 条明确规定了：“专有权的保护期限为：一般作品的保护期自作品出版之日起14年，若期满而作者仍在世，则保护期延长14年。......。”
由此，版权的权利限制制度是随着版权制度的问世而产生的。到了1886年，版权制度国际保护的发展促使很多国家达成共识，从而签定了第一个世界性的著作权保护公约——《伯尔尼公约》。公约在赋予各缔约国有权通过本国法律保护作者合法权利的同时，也在第9条之2明确规定：“本同盟成员国法律得允许在某些特殊情况下复制上述作品，只要这种复制不损害作品的正常使用，也不致无故侵害作者的合法权益。”虽然该条款只适用于对作品的复制权，但已构成对各国就版权的权利限制制度的原则性规定。1994年底，各国在乌拉圭回合谈判的基础上，将知识产权纳入到世界贸易的范畴，签定的《与贸易有关的知识产权协议》在版权的权利限制方面突破了《伯尔尼公约》针对单一权利的例外与限制，而是将对版权的权利限制扩充至对所有的权利，它在第13条规定的限制与例外是“全体成员均应将专有权的限制或例外局限在一定特例中，该特例应不与作品的正常利用相冲突，也不应不合理地损害权利持有人的合法利益。” [3]《与贸易有关的知识产权协议》是自版权制度建立以来所达成的最权威最有影响力的国际性协议，已经成为各国在确立本国版权制度的依据，其中的权利限制条款也应当成为各国在版权立法时考虑的原则。

二、 版权权利限制的类型与范围

版权制度的宗旨，就是通过保护版权人利益，来达成版权人的个人利益与社会公众利益的平衡，从而促进社会科学文化的进步和发展。为了实现这一宗旨，国际公约、各国版权法在提供了对版权人合法利益保护的同时，均规定了对版权人的权利限制条款。综合起来看，版权的权利限制主要存在有以下几类：
1、一般权利限制：这是指国际公约和各国版权法所普遍规定的。主要有：
（1）保护期的限制。《伯尔尼公约》第7条规定：公约给予保护的期限为作者终生加其死后五十年。同时对电影作品、不具名作者和具笔名作品、摄影作品等各类作品分别规定了不同的保护期。《公约》第7条之6也允许成员国有权规定比前述各款规定期限更长的保护期。《与贸易有关的知识产权协议》在保护期方面完全遵守《伯尔尼公约》的规定。各国均根据本国情况对保护期做了不同的规定。我国《著作权法》第21条规定：公民的作品，其发表权、本法第十条第一款第（五）项至第（十一）项规定的权利的保护期为，作者终生加死后50年，截止于作者死亡后第五十年的12月31日；如果是合作作品，截止于最后死亡之作者的死后的50年。法人或非法人单位的职务作品为首次发表后50年。电影、电视、录像和摄影作品的保护期为首次发表后50年。
（2）、地域性限制。《伯尔尼公约》第5条第2款规定，享有国民待遇的作者在公约任何成员国所得到的版权保护，不依据其作品在来源国受到的保护，在符合公约最低要求的前提下，该作者的权利受到保护的水平，司法救济方式等等，均完全适用提供保护的那个成员国的法律。这就是版权法的地域性限制。各国版权法在强调对作品的自动保护原则的基础上，一般均通过版权的独立保护原则对版权保护给了地域性限制。《与贸易有关的知识产权协议》通过总则的第2条之1、2款强调，各成员国对本协议的第一至第四部分之所有规定，均不得有损于成员之间依照巴黎公约、伯尔尼公约、罗马公约以及集成电路知识产权条约已经承担的现有义务。我国《著作权法》第2条第2、3、4款对外国人、无国籍人的作品均规定，要符合共同参加国际条约或首先在中国境内出版，对未与中国签定协议或者共同参加国际条约的国家的作者以及无国籍人的作品要求要首次在中国参加的国际条约的成员国出版的或者在成员国和非成员国同时出版的，才受我国的著作权法保护。
（3）、与民事权利相关的限制，任何权利的行使都要受到国家利益，社会公平、正义与公序良俗的限制，这是一条普通原则，作为民事权利的著作权也不例外。[4] 《与贸易有关的知识产权协议》总则中承认知识产权为私权的同时，承认保护知识产权的诸国制度中被强调的保护公共利益的目的，包括发展目的和技术目的。我国著作权法第4条规定：“著作权人行使著作权时，不得违反宪法和法律，不得损害公众利益。”这一条看来是重复民法通则的有关规定，但却是一条必要的对著作权总的限制。
（4）、诉讼时效的限制。诉讼时效，由于可以在侵权人被指控侵权时作为辩护依据，也被许多较权威的理论著作列为一项权利限制。[5]在我国，侵犯版权的诉讼时效为2年，而在许多发达国家，有的则达5至6年，这个时效一般从被侵权人得知或应当得知有关侵权行为之日起算起。伯尔尼公约在第5条第2款中，把诉讼时效这种权利限制，留给“权利主张地”所在国自己解决。
任何权利都不是绝对的，都具有法律规定上的相对性。上述几种版权的权利限制，就是从版权是法定的权利角度进行的分类，在版权人行使其权利之前，版权人天然地受到了这种权利限制。
2、特殊权利限制：针对法律明确而具体的规定对版权人可行使的权利的限制，作为一项法律制度，是指版权法普遍规定的对版权的“合理使用”“法定许可”和“强制许可”制度，笔者称其为特殊权利限制。
（1）合理使用：伯尔尼公约、乃至各国版权法，对版权的一种普遍限制，就是规定“合理使用”的范围。[6]这是因为，从版权是私权的角度出发，法律对其的保护就应当是完整的，但从版权的产生具有继承性，同时为了促进整个社会的文化进步与繁荣，法律对版权的侵权行为给予一定的例外与限制，即在某些情况下使用他人作品可以不经版权人许可，也可以不付报酬。这是对版权权利最严格的限制。所以从《伯尔尼公约》到《与贸易有关的知识产权协议》，其中的版权权利限制条款，均重点从“合理使用”的角度对各国版权法做原则性的规定。[8]我国著作权法第四节专门规定为“权利的限制”，其内容也主要为对版权合理使用的相关具体条款。尽管从总体上看，我国的合理使用无论是使用范围还是使用方式上，都有与《伯尔尼公约》相出入的地方，但“从世界知识产权组织版权条约第10条第2款看，原来伯尔尼公约允许的某些限制和例外，可能会由于在数字化网络环境里‘与作品的正常利用相冲突或者不合理地损害作者的合法利益’而受到削弱和限制。”[7]所以随着数字技术下网络环境的出现，整个版权的合理使用制度都在面临新的挑战，这是一个必须研究的课题。
（2）、法定许可：又称“法定许可证”制度。它是指在某些情况下使用他人作品可以不经版权人许可，但是要按照规定支付给版权人合理的报酬。对版权人而言，这是一种“非自愿许可”。因为，尽管使用者或社会公众在使用作品时向版权人支付了一定的报酬，但毕竟不是版权人主动或自愿行使自己版权的结果。这对版权人依法行使自己的版权时，当然构成了一定的限制。就各国的版权法看，法定许可也是较为普遍的一项制度，只是在使用作品的范围上有所区别，并且对版权人特别声明不许使用的，也排除在法定许可的范围之外。我国《著作权法》中第23条，32条第2款，第39条第3款，第42条第2款以及第43条等条款均适用法定许可制度。
（3）、强制许可：是指在特定的条件下，由著作权主管机关根据情况，将对已经发表的作品进行特殊使用的权利，授予申请获得此项使用权的人的制度。在国际版权公约中，《伯尔尼公约》和《世界版权公约》的现行文本都规定了强制许可制度，我国著作权法中没有明确规定强制许可制度，但由于我国已加入这两个公约，所以也应当适用公约关于强制许可的规定。[9]
这类版权的权利限制，主要从版权人行使版权的各项具体权利时所受到的限制而言的，是由各国版权法专门调整的。但是，国际版权保护的各种公约精神，也比较明确地对版权的权利限制界定在对作品的“合理使用”上，甚至认为版权的权利限制就是规定合理使用的范围。[10]笔者认为，这种观点是从版权权利限制的实质内容的角度而言，因为就版权人的权利而言，版权人能够全面实现其版权并获取合理的报酬，使用权的行使是最有价值的，法律给予使用者和社会公众在一定的条件下，可以不经作者同意，不向其支付报酬，是对版权人行使其使用权最严格的限制。因此，各国立法对合理使用的规定，都必须持极其严格、谨慎的态度。[11]
3、其他的权利限制：（1）、权利穷竭原则。其内容是指：权利人行使一次即告用尽了有关权利，不能再次行使。[12]这一制度，严格地讲仅仅适用版权中的发行权，这点无论是大陆法系的德国、奥地利，还是英法法系的美国、法国以及比利时等国均通过其版权法进行的确认。
（2）、公共秩序保留。这是法律针对版权的后继所有人，而不是针对作者进行的限制。许多国家的版权法中都有明文规定：为了公共利益，国家或国家授权的机关，可以不经作者或其他版权人的许可而使用有关版权，作出这些规定是与强制许可制度联系在一起的，是从另一个角度对版权权利限制的一种分类。但适用时也须有相当严格的条件，如只限本国使用者，使用者不具有独占性使用权，作者在规定期限结束后有收回权，有的国家规定这种制度是适用复制、翻译、广播等。
（3）、精神权利限制。《伯尔尼公约》、《与贸易有关的知识产权协议》对版权的精神权利无限制性规定。对版权精神权利加以限制的多为英美法系国家，有的甚至不保护作者的精神权利。对精神权利保护比较重视的多为大陆法系国家，尤其以德国为突出。随着两大法系的不断融合，各国均结合本国版权保护的实际情况，给予版权人精神权利以适当的限制。
我国著作权法保护作者的发表权、署名权、修改权和保护作品完整权等四项精神权利，第十条规定除对发表权有一定限制外，其他三项权利无限期保护。

三、版权的权利限制的性质

从《安娜法令》到《伯尔尼公约》，从《与贸易有关的知识产权协议》至世界知识产权组织的两个版权条约，版权的权利不断扩张的同时，版权的权利限制的类型和范围也在不断扩大。尤其是数字技术下网络环境的出现，版权的权利限制的类型和范围该如何界定成了版权领域的新问题。探讨版权权利限制的性质，结合版权发展在网络环境下的新特点，对解决这一问题，进而解决由于数字技术给版权制度带来的新的矛盾，推动版权制度从不平衡发展到新的平衡，是至关重要的。
有专家认为，《与贸易有关的知识产权协议》第13条明确规定：“全体成员均应将专有权的限制或例外局限在一定特例中，该特例应不与作品的正常利用相冲突，也不应不合理地损害权利持有人的合法利益。” 无独有偶，《伯尔尼公约》第9条第2款以及1996年12月20日通过的《世界知识产权组织版权条约》第10条与此规定几乎只字不差。[13]而且第10条的议定声明中允许缔约各方将其国内法中依《伯尔尼公约》被认为可接受的限制与例外，继续适用并适当地延伸至数字环境中，同时，也可以被理解为允许缔约方制定对数字网络环境适宜的新的例外与限制。[14]因此，在因应数字技术带来的信息社会的需要，界定网络环境下版权的权利限制的标准上，专家提出“三步检验标准”。[15] 关于“三步检验标准”适用的范围，世界知识产权组织指出：适用于任何限制。任何限制，甚至属于轻微的保留一类的限制，均不得超出三步检验标准规定的限度[16]。
2002年8月12日，我国通过了《著作权法实施条例》的修订案，其中的第21条规定：“依照著作权法的有关规定，使用可以不经著作权人许可的已发表作品的，应不得影响作品的正常使用，也不得不合理地损害著作权人的合法利益。”该条款的出台，顺应了《与贸易有关的知识产权协议》、世界知识产权组织两个版权条约以及我国著作权法修订的要求，表明我国著作权法的权利限制规定已经与国际公约的“三步检验标准”相一致。
另有专家却认为，反映在《与贸易有关的知识产权协议》第13条所规定的“限制与例外”实际上是对成员国版权法中可能存在的合理使用的限制。这是因为在现代社会，版权权利人经常处于一种非常易受损害，但却很难寻求到合理法律保护的不利地位。鉴于这种情况的存在，发达国家的版权立法逐渐出现了对“合理使用”加以适当限制的规定。[17]反映在公约中即如上所述。对上述观点，笔者更赞同第一种观点。因为从《伯尔尼公约》到《与贸易有关的知识产权协议》直至到世界知识产权组织的两个版权条约的建立，上述“三步检验标准”始终作为版权的权利限制加以规定，虽然数字技术带给版权制度的冲击是剧烈的，但两个版权条约的议定声明中已经表明“三步检验标准”可以延伸到网络环境中适用。[18]而且把上述“三步检验标准”理解为是对权利限制的限制，就会增加网络环境下使用者与社会公众的压力，尤其对于象我国这样一个发展中国家，网络事业还刚刚起步，数字技术水平还比较落后，如果采用发达国家的版权保护模式，最终会阻碍网络事业的蓬勃发展。实际上，上述我国《著作权法实施条例》相关规定就是对第一种观点的印证。
由此，笔者认为，即使版权制度发展到数字化时代，版权的权利限制的类型与范围需要重新界定，但国际公约、国际条约以及各国的版权法通过立法形式对版权权利限制的明确规定（笔者称其为版权权利限制的法定性），以及必须遵循的“三步检验标准”仍然共同揭示了版权权利限制的性质。

四、默示许可不是版权的权利限制

随着数字技术下网络环境的迅猛发展，默示许可成了网络版权下的新名词。所谓默示许可：也可称默认许可或者推定许可。其含义在于即便版权人没有明说许可某人使用其作品，但是从版权人的行为以推定版权人对某人使用其作品不会表示反对。[19]在论述网络版权的有关问题中，关于默示许可的问题引起过一定的争论。有专家认为默示许可与合理使用，法定转载并列构成网络环境中的版权权利限制。[20]理由是：虽然著作权法并未规定对作品使用的默默许可，但我国民法通则第56条在规定民事法律行为的形式时，肯定除书面，口头形式外，还允许“其他形式”。最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示是有在法律有规定或者当事人双方有确定的情况下，才可以视为意思表示。而著作权法领域对作品使用的默示许可实际上就是民法中一种民事法律的行为的表示方式。因此，应依据版权是一种民事权利和版权保护的实际需要，将默示许可视为版权的一种新的权利限制，而另有学者则认为：我国版权法制度一直未给予默示许可以正式的法律地位。理由是：根据著作权法和《著作权法实施条例》的相关规定，除法律另有规定外，使用他人作品应当同版权人订立许可使用合同；使用他人作品应当同著作权人订立许可使用合同，许可使用的权利是专有的，应当采取书面形式，但是报社、期刊社刊登作品除外。也就是说，根据我国《著作权法》的规定，只有版权人明示的而且是书面形式的许可才有法律效力。因此，如果用户依据我国法律主张版权人是以“默示”的形式许可其网上浏览作品的，恐怕不会获得我国法院的认可。[21]但在另一篇文章中，这位学者又有观点认为“作品的默示许可也是网络传播的作品版权人受到的权利限制之一。并举例论证，在电子布告板、新闻组、聊天室里发的“帖子”也可算是版权的作品，但是一般他人在网上转发，张贴这些作品属于“默示许可”的范围之内。前后两种观点在此相对达成一致：即认为默示许可是版权在网络环境下的一种权利限制。但笔者以为，依据上述就版权权利限制的性质加以分析，默示许可被赋予网络环境下版权的一种权利限制，理由显然还不够充分。这是因为：
第一、 法无明文规定。比较前两种观点，笔者更赞同后一种观点中的“法无明文规定”的论述。从上述对版权权利限制的性质分析，无论是一般权利限制还是特殊权利限制，其他权利限制，其内容均是由国际公约、条约或各国国内法的明确规定的，法定性是权利限制首要的性质。默示许可作为网络环境下版权领域的新现象，它的出现显然与版权权利的行使相关，甚至在一定程度上反映了版权权利内容的缩小，但至少数字技术带来的版权制度的冲击自上世纪90年代初已开始，国际公约、国际条约各国国内法至今均未对默示许可作出过任何明确的规定，所以，现在认定默示许可可为版权的权利限制，理由还不够充分。
第二、 默示许可不符合“三步检验标准”的性质。默示许可的本义在于版权人对他人就其作品的网络传输被推定是明知并许可的。默示许可构成他人在网上使用作品前的规则，他人使用作品时应遵循“三步检验标准”，即他人使用作品必须针对某些特殊的情况，并不得与受保护的作品的正常利用相冲突，不得无故损害作者的合法权益。默示许可与“三步检验标准”是两种不同的规则。
第三、默示许可是许可使用权的一种。虽然在网络环境下，作者将自己的作品上载、传输、应当认为其对网络的充分开放性、广泛传播性等特性，以及网络中的某些使用行为是明知的或者推定是明知的，但就作者以“默示”形式实施的一定行为，它仍属于作者的许可使用权的一种。因为就上文中关于我国民法通则中“默示”的基本内涵，其存在一个前提是：民事主体的一方向另一方提出要求时，另一方未用语言或者文字明确表示意见，其行为表明已接受的，视为默示。而版权的权利限制，更多地是从使用者，社会公众的角度，是使用者或社会公众依法可以直接享有使用作品的权利，基本上不存在使用者或社会公众向版权人提出要求作为前提，（就版权限制的核心为合理使用而言）。而且，在传统环境下，同样也存在默示许可，即当作者的作品出版发行后，被陈列于书店、书架时，读者、社会公众对此加以浏览、翻阅的行为，作者是默示许可的。所以默示许可就其性质而言，应属于作者的许可使用权，是作者许可使用权在网络环境下的一种新的形式，更进一步说，默示许可是作者网络版权的权利内容的范畴，而非被排除于版权权利之外的版权的权利限制。
第四、默示许可本身不引起复制。作品通过作者以“默示”的方式上载到网上并加以传输，被用户浏览、利用，最主要涉及到的就是作品暂时性复制件的产生。前文观点的论述认为数字化网络世界中，每一次不可避免的技术性操作，如拷贝、转发、转贴、粘贴、浏览、下载、打印等都能产生复制，而复制权是版权人最核心的经济权利，虽然上述复制多为暂时性复制，根据目前的国际公约和大多数国家包括我国的著作权法，暂时性复制，尚未被法律所确认，但为了保持网络环境下版权保护与社会公众利益之间新的平衡，这种由于网络的特殊性带来的权利限制要比其他作品使用的范围要广一些。但笔者认为，默示许可的实质是从作者的行为中推定其愿意通过网络散布、流通其作品，是作者主观意志性的反映，所以默示许可本身不引起复制。而且，上述观点中也同时认为，就作品的网上传输，尽管可以推定作者的默示许可，但是不能推定权利人将其作品的著作权无条件提供给公众作为公有领域的财产，对于营利为目的的下载或其他复制行为，仍应当认为侵害了作者的著作权，而这种论述恰恰反映了合理使用应遵循的标准。
第五、 默示许可是一种“自我”限制。作者选择将作品上载至网上并传输，供使用者、社会公众浏览利用，是作者的一种选择，类似于传统环境下作者选择将作品发表，体现的是作者的主观意志，而版权的权利限制内容是法定的，使用者或社会公众依法享有，作者的主观意志在这里得不到体现。如果要将默示许可归为“限制”的话，最多也只能是作者的一种“自我”限制，也可以理解为作者将其版权的全部权利内容做了适当限制，尤其是在网络环境下，随着现代传播技术的发展，作品使用方式和途径的扩大，作品的创作相对更容易，版权人的创作成本相对降低。这时，默示许可就可能成为作者为扩大作品的传播范围而进行适当让度的一种选择。
因此，默示许可不能构成版权的权利限制。
福建省厦门市人大常委会


厦门市人民代表大会常务委员会

公告第二十二号


《厦门市物业管理若干规定》已于2010年12月2日厦门市第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，于2011年3月24日经福建省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准，现予公布，自2011年6月1日起施行。


厦门市人民代表大会常务委员会

2011年3月30日


厦门市物业管理若干规定

（2010年12月2日经厦门市第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 2011年3月24日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准）


第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。
第三条 市建设行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
（一）组织实施本规定以及其他关于物业管理的法律、法规；
（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策；
（三）指导、协调街道办事处（镇人民政府）、行业协会等依法开展物业管理相关工作；
（四）负责物业服务企业的资质管理；
（五）法律、法规规定的其他职责。
区建设行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，并接受市建设行政主管部门的业务指导。
第四条 街道办事处（镇人民政府）对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：
（一）指导、组织业主大会成立和业主委员会换届；
（二）办理业主委员会的备案工作；
（三）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动；
（四）法律、法规规定的其他职责。
第五条 建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题。物业管理联席会议的召集及具体工作由街道办事处（镇人民政府）负责。
第六条 市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，维护会员合法权益，组织物业服务行业从业人员的业务培训，促进物业服务企业依法、诚信经营，促进行业健康发展。

第二章　　业主大会和业主委员会
第七条 物业管理区域的划分应当以经批准的项目规划用地范围确定。
业主要求对物业管理区域进行调整的，应当向区建设行政主管部门提出书面申请。区建设行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）进行审查后，根据公共配套设施设备配置、物业类型及社区布局，作出决定。
第八条 建设单位应当在工程竣工验收备案之日起一年内向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提供业主清册、物业总建筑面积、各独立产权建筑面积、物业出售并交付使用时间及物业管理用房的位置、面积等资料。
街道办事处（镇人民政府）根据履行物业管理职责的需要，可以向房地产交易权籍登记机构查阅、复印物业管理区域内的业主姓名、各独立产权建筑面积、业主联系方式等资料。
第九条 建设单位在物业管理区域符合召开首次业主大会会议的法定条件后三十日内，应当向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提交成立业主大会的书面报告；建设单位未提交书面报告的，业主可以以书面形式向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的请求。
建设单位应当承担首次业主大会成立所需的经费，并协助街道办事处（镇人民政府）组织召开首次业主大会会议。
第十条 街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面报告或者请求之日起三十日内，负责组织成立首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）。
筹备组由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、建设单位和业主代表组成。
第十一条 首届业主委员会委员候选人由业主自荐和推荐产生，并按照物业管理区域内不同物业类型、不同幢(梯)及相应建筑面积均衡分布。同一物业类型、同一幢(梯)按照推荐票多少顺序确定委员候选人。
筹备组应当将前款规定的候选人名单在物业管理区域内公示，公示时间应当不少于七日。业主有异议的，筹备组应当核实和处理，及时向业主反馈，并将处理情况向业主大会会议报告。
第十二条 业主委员会由委员五至十三人的单数组成，每名委员具有同等表决权；业主委员会委员实行差额选举，按照候选人得票多少顺序当选。
每届业主委员会委员任期不超过五年，可以连选连任；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会决定。
第十三条 业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当一次性选举产生业主委员会候补委员。候补委员人数按照不超过委员人数的百分之四十设置；候补委员实行差额选举，按照预定名额和候选人得票多少顺序当选。
候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会委员在任期内因故出缺时，从候补委员中按照得票多少依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。
第十四条 同一个物业管理区域内分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，应当在业主大会议事规则中明确本物业管理区域的业主委员会委员总数以及按照建筑面积比例预留尚未开发物业的委员名额。
第十五条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。专有部分建筑面积一平方米为一个投票权。
召开业主大会会议，与会业主人数应当超过全体业主人数半数，且与会业主所持有的投票权应当超过本物业管理区域内投票权半数，业主大会会议方为有效。
前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认或者在表决票、选举票上签字确认。
业主大会会议表决事项经与会业主表决多数通过，但不足法定票数的，可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。未书面回复的，视为同意与会多数业主表决意见。
第十六条 选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。
第十七条 业主委员会应当及时受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业主。
业主委员会应当每年向业主大会会议或者全体业主报告上一年度的工作情况。
第十八条 业主委员会可以聘请专职工作人员，负责处理业主委员会日常事务，其工作职责、报酬由业主大会决定。
建设行政主管部门应当组织专职工作人员参加培训，具体办法由市建设行政主管部门制定。
第十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
(一) 收受物业服务企业或者有利害关系业主提供利益的；
(二) 向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业的；
(三) 本人或者直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的；
(四) 无正当理由拒不缴纳物业管理费或者专项维修资金等不履行业主法定义务的；
(五) 无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；
(六) 以书面形式向业主大会提出辞职的；
(七) 根据法律、法规规定不宜继续担任业主委员会委员的。
终止委员职务的事项应当在物业管理区域内进行公示，并向街道办事处（镇人民政府）备案。
第二十条 业主委员会应当依法按时组织召开业主大会会议。业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期组织召开；业主委员会仍不组织召开的，街道办事处（镇人民政府）可以按照首次业主大会会议召开程序组织召开。
第二十一条 出现议事规则及管理规约中规定应当召开业主委员会的紧急情况时，业主委员会不及时召开会议的，街道办事处（镇人民政府）可以指定业主委员会委员组织召开。业主委员会无法召开会议的，街道办事处（镇人民政府）可以直接组织召开业主大会，选举产生新的业主委员会。

第三章　　物业服务和物业使用
第二十二条 物业服务企业应当具有法人资格，并按照规定取得相应资质等级。
物业服务人员按照规定，取得相应资格证书。
第二十三条 物业服务企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应服务，接受业主和业主委员会对其履行物业服务合同的监督。
第二十四条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同向物业所在区建设行政主管部门备案。
第二十五条 建设行政主管部门应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员、业主委员会聘用的专职工作人员的信用评价和监管，建立诚信档案。对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的物业服务企业和人员，记入诚信档案；情节严重的，列入向社会公布的警示名单。
被列入警示名单的物业服务企业，二年内不得参加本市物业服务投标。
第二十六条 市价格行政主管部门应当会同市建设行政主管部门按照质价相符的原则，制订物业服务等级标准和收费指导价，并向社会公布。
建设单位应当在购房合同中注明前期物业管理服务的等级标准和收费标准，建设单位、物业服务企业不得擅自调高物业服务的计费标准。
第二十七条 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料。房地产交易权籍登记机构在办理房屋权属初始登记时，在土地房屋登记簿上载明物业管理用房位置、面积等事项。业主委员会有权向房地产交易权籍登记机构查询物业管理用房的有关情况，并将查询情况在物业管理区域内进行公示。
第二十八条 物业服务合同终止或者业主大会决定不再接受原物业服务企业的事实服务，原物业服务企业应当在合同终止之日或者业主大会作出决定之日起最长不超过六十日，撤出物业管理区域内的物业服务人员，退出物业管理区域。
原物业服务企业退出物业管理区域，同时应当履行下列义务：
(一) 移交保管的业主名册、有关物业设施设备改造、维修、更新的有关资料、代收代缴的水电分户表的读数及公摊水电费明细。实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案、物业服务费结余、专项维修资金结余、用物业服务费购置的资产及物品；
(二)清退预收、代收未缴的有关费用；
(三)法律、法规规定的其他义务。
第二十九条 房屋装修应当在开工前向物业管理区域内的物业服务企业申报登记。物业服务企业应当将本条规定和房屋装修中的其他禁止行为、注意事项书面告知业主或者使用人，并由其签字确认。
业主或者使用人不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能。
物业服务企业发现有前款规定的违法行为的，应当立即制止，并在二十四小时内报告城市管理行政执法部门。城市管理行政执法部门接到报告后，应当调查核实，对正在实施违法行为的，书面通知供水、供电单位。供水、供电单位应当配合城市管理行政执法部门，暂时停止供水、供电。业主或者使用人改正违法行为后，城市管理行政执法部门应当及时通知供水、供电单位恢复供水、供电。
第三十条 在物业管理区域内开挖、埋设或者维修供电、给排水、排污、燃气、电信等管道管线，除抢修等紧急情况外，应当与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项签订协议后方可施工，并就协议内容及其履行情况在物业管理区域内进行公示。
第三十一条 在物业管理区域内停放机动车时，应当在划定的车位内按照标示停放。物业服务企业对违反规定停放机动车的，应当及时予以制止。
第三十二条 物业管理区域内，物业服务企业不得为业主指定搬运、装修等特约服务，或者采取其他方式限制业主自由选择搬运、装修等服务。
第三十三条 街道办事处（镇人民政府）、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员对业主相关资料应当予以保密。
第四章　　专项维修资金
第三十四条 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立专项维修资金。专项维修资金包括首期专项维修资金和日常专项维修资金。
专项维修资金属业主所有。
第三十五条 首期专项维修资金由建设单位按照市建设行政主管部门定期公布的各类建筑工程综合平米造价指标计算的投资总额的百分之二，在建设单位办理工程竣工验收备案前一次性划入专项维修资金专户，并按照幢(户)建账。
日常专项维修资金由业主按照规定缴纳，存入专项维修资金专户。
第三十六条 建设行政主管部门应当在银行设立专项维修资金专户，遵循专户存储、核算到户、专款专用、统一监管的原则，对专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。
专项维修资金专户的管理和使用实行定期审计，并将审计情况公开。
第三十七条 专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，业主大会应当续筹专项维修资金，续筹后的资金应当不低于首期专项维修资金数额。
第三十八条 因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，应当将专项维修资金余额退还业主。
利害关系人有权查询专项维修资金的缴交情况。
第三十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，经营收益归全体业主所有。
第四十条 前期物业服务企业依法利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当将扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入，自收到之日起三十日内存入专项维修资金专户，经营管理费用支出不得超过经营收入的百分之三十。
业主委员会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托给物业服务企业进行经营管理。扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入存入市建设行政主管部门设立的专户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项的支出。
第四十一条 业主委员会或者其授权管理的物业服务企业应当每半年将专项维修资金的使用明细、物业共用部位与共用设施设备经营收入和支出在物业管理区域内显著位置公示十日以上，并在市建设行政主管部门网站公示半年。
第四十二条 建筑外墙墙面采用涂料饰面的，应当按照规定定期刷新，依法由业主承担的有关费用可以从专项维修资金中支付。

第五章　　法律责任
第四十三条　建设单位违反本规定第八条第一款规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，对建设单位予以通报批评，并处以三千元以上三万元以下的罚款。
第四十四条 物业服务企业违反本规定第二十四条规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，可以处以五千元的罚款。
第四十五条 物业服务企业违反本规定第二十八条第一款规定，拒不退出物业管理区域的，由区建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，列入向社会公布的警示名单，处以五万元以上十万元以下的罚款，并依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。
物业服务企业违反本规定第二十八条第二款规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，列入向社会公布的警示名单。
第四十六条 违反本规定第二十九条第二款规定的，由城市管理行政执法部门责令其限期改正，可以处以二万元以上五万元以下的罚款；拒不改正的，由城市管理行政执法部门依法申请人民法院强制执行。
对危及建筑物安全、改变建筑设计使用功能或者附有违法建筑并结构相连的房屋，城市管理行政执法部门应当同时通知市土地房产行政主管部门依法处理。对违法建造严重违反规划、影响市容市貌或者利用建筑物共有部分违法建造的，依法予以强制拆除。
第四十七条 物业服务企业违反本规定第二十九条第三款规定的，由城市管理行政执法部门责令其改正；造成严重后果的，可以处以一千元以上五千元以下的罚款。
第四十八条 施工单位违反本规定第三十条规定的，由城市管理行政执法部门责令改正；拒不改正的，可以处以一万元以上三万元以下的罚款。
第四十九条 违反本规定第三十一条规定，不听劝阻的，物业服务企业应当向城市管理行政执法部门报告，由城市管理行政执法部门责令其改正，可以处以一百元的罚款；造成严重影响物业管理区域管理秩序后果的，城市管理行政执法部门可以将该车辆拖至指定的地点并告知物业服务企业，有关费用由违法行为人承担。
第五十条 物业服务企业违反本规定第三十二条规定的，由城市管理行政执法部门责令改正，可以处以五千元以上二万元以下的罚款。
第五十一条 违反本规定第三十三条规定，泄露业主资料，给业主造成损失的，业主可以依法要求赔偿。
第五十二条 建设单位违反本规定第三十五条第一款规定的，由建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，按照应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款；情节严重的，依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。
业主违反本规定第三十五条第二款规定的，由建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，通知市土地房产行政主管部门依法处理。
物业服务企业违反本规定第四十条规定，未及时将经营收入存入市建设行政主管部门设立的专户的，由市建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，按照应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款；情节严重的，依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。

第六章　　附则
第五十三条 业主自行管理以及未取得产权的物业的管理，参照本规定执行。
第五十四条 市人民政府根据本规定制定实施细则。
第五十五条 本规定自2011年6月1日起施行。