方某优先购买权能否得到法院的支持？

左志平

一、案情简介
倪某是个体业主，在宣城市环城东路19号有属于自己所有的6-7号门面房两间及202室住房一套。2004年4月22日，倪某将两间面目房出租给方某，双方签订了一份租房协议，约定租期三年，月租金2200元，租赁期满倪某出租和出售在同等条件下方某优先。租赁协议签订后，双方各自履行了合同的义务，倪某提供租赁物给方某使用，方某支付倪某三年的租金。2004年8月初，倪某因养猪场缺乏资金，遂出售已出租给方某的门面房及住房，并在农贸市场张贴售房广告。李某、安某看到广告后，即与倪某取得联系，双方协商房屋买卖事宜。2004年8月17日双方达成房屋买卖协议，倪某将环城东路19号的6-7号门面房两间及202室住房一套买给李某、安某，价款为685000元。李某、安某当日预付定金50000元给倪某。次日，双方有签订一份补充协议，约定到房屋产权部门进行房屋交易时所签订的协议是为办证用。随后，倪某与李某、安某到宣城市房地产产权交易部门，又签订二份协议，约定门面房价格为32万元，住房为7万元，将该二份协议提交给产权交易中心。房地产交易部门于当日进行房屋价值评估，市场价为415000元。李某、安某并支付倪某房款408000元。2004年9月10日李某、安某领取了购买房屋的产权证书。方某获知后，即向倪某主张优先购买权，双方产生纠纷。方某向法院起诉，要求确认享有优先购买权，确认倪某与李某、安某之间的房屋买卖无效，要求在同等条件下购买租赁的房屋。
二、存在的分歧
在审理该案中，存在两中处理意见，第一种意见是驳回方某的诉讼请求。理由是，方某是享有优先购买权，虽然倪某没有在出售房屋时没有通知方某，但倪某在公开出售房屋的过程中，方某应当知道倪某售房行为，方某应当行使优先权，要求倪某在同等条件下购买租赁的房屋，而方某没有行使优先购买权，却在倪某与李某、安某产权变更后来主张权利，显然违背了诚实信用原则，损害交易安全，方某的行为应当视为对优先购买权的放弃，方某的请求不能支持。第二种意见是应当支持方某的诉讼请求。理由是，方某享有优先购买权，作为出租人倪某在出售房屋时，应当提前通知方某，告知方某优先购买的权利，而倪某没有履行法定的通知义务，损害了方某优先权。即使方某知道倪某出售房屋的行为，方某在合理的期限行使优先权也是正当的。倪某与李某、安某之间的房屋买卖过程时间仅仅只有一个多月，根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见的规定》，方某在倪某与李某安某交易后主张优先权，是对自己权利的维护，方某请求有事实和法律依据，应当获得法院的支持。
三、笔者的观点
笔者同意第二种处理意见，但理由不尽相同。笔者将从优先购买权的性质和权利行使期限来探讨。
一、优先购买权的性质。所谓优先购买权，是指财产所有人处分财产时，依法享有优先购买的当事人，在同等条件下享有优先于他人购买的权利。房屋优先购买权是期待权，是在房屋出卖以前，权利人不能向房屋所有人主张任何权利，该权利能否行使、何时才能行使是不确定的。法律赋予房屋承租人享有优先购买权，只是使其取得了某种期待的利益，即期待将来在房屋出售时可以享受的利益。因此，房屋期待权属于物权的期待权。房屋优先购买权是法定民事权利，是由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利相对于出租人来说，承租人的优先购买权其实是对他的所有权行使的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先权，出租人不得将房屋卖给第三人。
二、出租人通知义务的违反。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）第118条的规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据这两个法律的规定，承租人的优先购买权行使期限确定为出售之前的三个月或合理期限内。出租人应当通知承租人自己的出售意图，且出租人通知承租人是法定的义务，出租人应当将租赁的房屋拟出售的价款、出售的形式告知承租人，让承租人在合理的期限内决定是否行使优先权。否则，出租人出售房屋的行为剥夺了承租人具有物权性质的优先购买权，致使承租人没有机会行使权利来对抗出租人与第三人的买卖行为。出租人的行为侵害承租人法定的权利，承租人在知道权利被侵害后行使权利，并没有损害交易安全，也不违反诚实信用原则。
三、本案中，方某作为承租人享有租赁房屋出售的优先购买权，倪某在出售房屋时应当按照法律的规定通知方某，告知方某其租赁的房屋将要出售，以及出售的拟定价格和方式，是否参与购买等内容，让方某知道是否购买的法律后果。然而，倪某出售房屋没有履行通知义务，尽管倪某张贴广告公开出售，倪某的行为剥夺了方的优先权。方某要求确认自己享有优先购买权，并确认倪某与李某、安某的房屋买卖行为无效的请求有事实和法律依据，应当获得法律的支持。


二00五年十一月十六日


构建司法终极是解决上访难题的有效途径

杨涛


从今年7月1日到8月20日短短不到两个月的时间，到北京市委门前上访的就达1.9万人次，群体上访达347批;到中纪委门前上访的人员达1万多人次，群体上访453批，平均每天达100多人，最多一天达到152人，创改革开放以来的历史新高。全国人大常委会办公厅信访局的统计数据显示:从今年1月1日到11月26日为止，共收到上访信件52852封，比去年同期增长了近五分之一；其中新信33369封，重信19483。在同一时间段，来全国人大信访接待室上访总件数为17063件，比去年同期增长了近三分之一。上访问题成了我们这是社会一个特有的难题。
在中国社会的语境下解读上访现象，我们不难看出，上访在中国有着悠久的历史传统。西周就出现“击登闻鼓”的申诉方式，有冤屈者可直接到皇宫门前击鼓，面陈天子，汉代更是出现“邀车驾”即在皇帝出宫或出游时拦车鸣冤的申诉方式，这些申诉方式都延续至未代封建清王朝，并深深在国民的性格中扎根。解放以来，由于人治盛行、中央权力的集中、公权力配置的失范以及宪法有关公民申诉权的泛化，上访绵延不绝，特别是市场经济在我国的全面实行的今天，由于市场机制的不健全，各种利益的分化，社会不稳定因素的积累和扩散，局部地区社会矛盾的激化，上访的浪潮此起彼涌，一浪高过一浪。
而在对待上访问题上，各级党政一方面是从为民服务的思想出发，党委、政府、人大、法院、检察院一齐上，对上访所涉问题高度重视，千方百计为群众分忧解难；另一方面，又对缠访、滥访扰乱国家机关正常工作秩序乃至于社会秩序不胜其烦，于是便有不少地方对上访者围追堵截。而上访群众从领导的重视看到了希望，从围堵感到申诉权的侵犯，更加坚定上访决心，上访问题陷入了循环的怪圈。
从根本上讲，落实全面、协调、可持续发展的战略，紧紧抓住发展是执政兴国的第一要务这个要点，推进社会民主与法治的建设，是解决上访问题的出路。但如果我们用宽广的视野从制度建设上去分析，我们会发现，社会的矛盾纠纷在任何社会都客观存在，这就不能不让我们不去思考纾缓社会矛盾的有效机制。在西方国家，司法是纾缓社会矛盾纠纷通道，是避免社会因矛盾纠纷而崩溃的人为屏障，司法从来都是以定分止争为天职。然而我们遗憾地看到，我们的司法机关在这场上访的浪潮中扮演的是边缘化的角色，一方面许多矛盾纠纷的解决根本无法进入司法途径，另一方面司法机关的最终裁判屡屡在外部权力迫使下和自身主动地推翻。矛盾纠纷的解决无法进入司法途径使得纠纷不能在正当程序中得以充分而理性的张扬与解决，而裁决的无限推翻又使纠纷永无宁日，简而言之，司法终极性的缺位是上访不断产生的非常重要的因素。
司法终极性一个含义体现法院或其他具有司法性质的机构是应是大多数社会矛盾纠纷的最终裁决者。社会的大多数矛盾纠纷最终要在法定的程序内，由中立的第三方在双方平等的参与下加以公正地解决。司法解决优于其他纠纷解决方式在于有法定程序的保障，裁决者的中立、纠纷双方地位的平等，并提供了充分的说理场所，冲突保证了在体制内渲泄，并且形式上保证了承担败诉的后果是说理不充分者，正当程序有利于消弥愤怒与不满。而要做到上述要求，司法独立是关键，其一法院与法官要独立，法官无上司；其二是司法机关对所有司法性质的问题享有管辖权，并应有权威裁决提交其的问题是否属其管辖范围。
司法终极性另一个含义是裁决应有既判力，已作出的裁判不允许随意改变。当前终审司法裁判的重审有五个“无限”，即提起主体无限、时间无限、次数无限、审级无限、理由无限，如此无限在当今世界绝无仅有，也是当事人上访、缠诉的重要根源，司法裁判的权威受到严重挑战。在保证纠正明显错误裁判的前提下，实行有限再审，提高诉讼效率，维护裁判权威，应是审判制度改革的大势所趋。与此同时，党政领导不应再充当救世主的形象，不能也不要越权作出批示。其他国家机关权力配置应规范，包打天下的局面应改变。经过司法程序裁决的社会矛盾纠纷的申诉，改造为当事人的一种再审诉权，由司法机关在法定程序依有限再审原则加以解决。
当社会的大多数矛盾纠纷最终解决纳入了司法程序并最大程度上保证了司法的公正，当司法裁判的既判力得到应有的尊重，当司法终极性这么一个西方话语深入国民的骨髓成为他们法律理念的一部份，在我们可以想像的将来，不难看到上访现象将会大大减少。因此，从这个意义上讲，构建司法终极是解决上访难题的有效途径！

通联：江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士
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