论环境立法的趋势——市场机制的运用

蒋 艳
(上海市华东政法学院法学研3班2001级 200042)


内容摘要：本文通过对环境成本内部化的介绍，阐述了在环境立法中运用市场机制的必要性
和意义。对于发展中国家来说，经济发展的同时必须要顾及到对环境资源的合理利用和保护，
这是来自发达国家的前车之鉴。市场机制的运用则提供了一条既能够促进经济良性发展，又
能保护环境的绿色发展道路。
关键字：环境成本 环境成本内部化 市场机制


2001年11月，WTO第4届部长会议在卡塔尔首都多哈召开。会议通过了《多哈宣言》，
决定在2002年至2005年间展开新一轮多边贸易谈判，其中环境与贸易问题正式成为十九大
议题之一。国际社会对于环境与贸易的关系问题历来分成两大阵营，一方面环保人士指责
WTO在推动全球贸易自由化过程中对环境造成危害，另一方面自由贸易捍卫者担心环境措
施成为绿色贸易壁垒。本文的观点是，自由贸易的发展虽然增加环境成本，但如果通过环境
成本内部化发展绿色贸易，在环境立法中引用市场机制，就能找到解决绿色贸易壁垒的真正
办法，实现环境保护与贸易发展的双赢局面。

一、环境立法运用市场机制的理论基础：环境成本内部化
所谓环境成本，是指商品在生产、使用过程中造成环境破坏和资源流失，由此形成的成
本。 而环境成本内部化，就是根据“污染者付费”的原则，将环境与资源费用计算到产品
成本中去， 从而根本上反映了产品的真正价值，解决环境污染和生态破坏。环境成本内部
化是相对于外部化的问题提出的，所谓经济活动的外部化（外部的不经济性）是指人们从事
经济活动时不注意到对环境造成的影响，造成的环境成本不计算入产品和交易的成本中去。
这是导致环境污染问题产生的主要动因，也是贸易与环境问题产生的症结所在。学者们对环
境成本外部化的产生都已从市场失灵和政府失灵两个方面做过较为细致的分析。 最终，解
决问题的最直接办法就是将环境成本内部化。
环境成本内部化的理念渊源于20世纪中期产生的环境经济学。 从短期来看，这一理论
似乎会给企业带来增加产品的成本问题，但从长远来看，可以促进企业改善产品结构，增加
技术研发，提高产品技术含量，达到降低污染、增强产品竞争力的目的。无疑，环境成本内
部化对自由贸易必将产生一定影响，主要表现在边际成本优势的突破， 但同时必须承认，
环境成本内部化更加有利于资源合理配置，消灭贸易壁垒。只有企业考虑到环境成本时，才
会采取许多手段降低该成本，从而引导产业向绿色化发展，绿色贸易壁垒在这样的情况下就
会不攻自破。从这一角度来看，牺牲短期的利益而赢得长远的良性发展是具有意义的。随着
可持续发展战略的展开，环境成本内部化的意义就在于弥补传统的自由市场经济及经济法制
的缺陷，代替其只考虑直接的、不可持续发展的经济效益的理念，从而可以真正将可持续发
展的理念贯穿于社会经济活动全过程中，在生产、分配、消费、交换的全过程实行对环境资
源有偿使用，使经济的外部性内在化。
因此，环境成本内部化是解决贸易与环境问题的关键手段。而在环境立法中运用这一理
念的目的就在于，通过法律手段发挥市场机制的作用，融合市场经济及政府调控的功能，通
过这一途径达到既能够促使经济活动向绿色化发展（这也是经济活动发展的必然趋势），同
时又能够解决环境问题的宗旨。
二、环境立法中运用市场机制的概念、体现
所谓市场机制，简要地说就是指通过价格手段对资源（自然资源、人力资源）进行配置，
使资源流向最需要的地方，争取最高效率地使用有限的资源。在环境立法中引进市场机制就
是要在立法中体现资源使用成本的概念，利用法的规范性与强制性功能运用于环境治理中，
从而带来更好的效益。这种手段通常能够对污染源头进行有效控制，因为一旦赋以法律的形
浅析房屋承租权之法律保护

一、 房屋租赁概述
房屋租赁是指房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，承租人向出租人支付租金的行为，是日常生活中不动产交易的一种主要形式。按照房屋使用性质，房屋租赁可分为住宅用房租赁与非住宅用房租赁；按照房屋的所有权性质，房屋租赁可分为公房租赁与私房租赁；按照房屋的租期是否确定，房屋租赁可分为不定期租赁和定期租赁；按照当事人的国籍，房屋租赁可分为国内租赁和涉外租赁。
二、 房屋承租权之法律保护
现行的法律规定在一定的条件下给予房屋承租权特殊的法律保护，主要体现
在两方面：一为房屋承租权优先于所有权得到法律保护；其二为房屋承租权优先于担保物权得到法律保护。
1、房屋承租权优先于所有权得到法律保护。大家知道房屋承租权通常被认是债权即合同之债，是基于依据有效合同所产生的债，也就是我国民法通则所称的“因当事人约定而产生的债”。但是为保证社会经济活动中交易稳定、安全的需要，法律实践中承租权作为一种比较特别的债权形式获得了某些物权的效力，学理上称之为“债权的物权化”这一方面主要体现在”买卖不破租赁的原则”，使承租权具有了物权的效力(对世权)即不仅及于承租双方还及于不特定的第三人。所谓“买卖不破租赁”是指租赁物纵有转移，租赁关系对于租物的受让人仍然有效，例如《合同法》第二百二十九条规定：”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。另一方面主要体现在确立房屋承租人的优先购买权，《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。这些规定说明了在一定条件下房屋承租权限制了房屋所有权人的所有权而优先得到法律保护。
2、房屋承租权优先于抵押权得到法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效“。《担保法》第48条之规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。这实际上是从法律上确认了在一定条件下“抵押不破租赁”的原则，也即确定了在一定条件下房屋承租权作为债权优先于抵押权作为的担保物权而得到法律保护的效力。但我们也不要忽略关于抵押权与承租权的另一条重要法律规定，那就是最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”这实际上也确认了在一定条件下“抵押破租赁”或“买卖破租赁”的特殊情况。
三、 房屋承租权现存法律保护存在的缺陷和改进建议
1、上述房屋承租权在与房屋有权和抵押权并存且抵押权是有效形成的情况下(抵押合同登记之日)，房屋承租权都是在一定条件下有限的对抗房屋所有权和抵押权而得到优先保护的，而这个核心条件就是“房屋承租权在先”问题，从字面理解这个“先”应是指“房屋承租权形成在先”，这就涉及到如何确定房屋承租权形成的时间和标志，这对于在实践操作中切实保护承租人的房屋承租权具有十分重要的意义，而目前的法律对此未有明确规定和解示。
2、本人认为按照房屋租赁民事法律行为发生的顺序，房屋承租权应在下列四个时间点其中之一时形成：
(1) 是在租赁合同成立时形成；
(2) 在租赁合同约定的生效条件具备时形成；
(3) 租赁合同登记备案时形成；
(4) 取得房屋租赁证时形成。
3、本人认为：
（1）租赁合同成立时不应作为房屋承租权形成的时间，理由是租赁合同成立时因合同尚未生效，合同对当事人不具有约束力，承租人的房屋承租权当然是未形成的；
（2）在租赁合同约定的生效条件具备时，承租人的房屋承租权作为普通的合同债权是形成了的，对合同当事人是具有约束力的，而对不特定的第三人是不具有约束力的即不具有作为物权所特有的对抗第三人的效力，所以当然也不具备对抗房屋所有权人的房屋所有权和房屋抵押权人的所有的抵押权的条件，因此本人认为法律条文里所所说的的“房屋承租权在先”的含义并不是指“房屋承租权作为普通的债权的形成在先”，而是指“房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成在先”。
（3）那么房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间是什么时候呢?本人认为在《房屋租赁合同》办理登记备案时就是房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间。理由是因为房地产交易关系到整个社会经济的稳定安全，所以国家把它作为一种要式法律行为来严格管理，通过履行必要的程序才能确定当事人享有的房地产的权益，《城市房屋租赁管理办法》为此规定了房屋租赁登记备案制度，但立法意义在一定程度上主要是为税收管理的需要而且在实践中并没有规定严格的操作程序，但从深层的法律意义来说这应是法律规定的一种不动产交易的公示制度，使房屋租赁产生物权的公示力，从而产生对抗第三人的物权效力，从而使房屋承租权作为一种普通债权被物权化而变成一种特定债权(《上海市城市房屋租赁条例》第十五条明确规定“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”)。目前虽然法律规定了房屋租赁登记备案制度，但与房屋买卖交易制度相比显得粗糙模糊，而且规定一些不合理的地方，例如按《城市房屋租赁管理办法》第十五条规定“办理房屋租赁登记备案须提交房屋所有权证书”，而在实践中大多数房屋都是在未办理房屋所有权证书的情况下出租的，这就会导致出现房屋出租给承租人的时间在先抵押设定在后的情况下，因为房屋没有所有权证书无法办理房屋租赁登记备案，而具备了办理抵押登记的条件，从而使承租人的承租权不能优先于低押权人的抵押权而得到法律保护，这已经从法律规定的角度上剥夺了承租人的房屋承租权对抗抵押权的机会，是明显不公平的。这就需要法律应从保护承租人的权利不受损害的角度出发修改房屋租赁登记备案制度的规定，对此我们可以借鉴一下《上海市房屋租赁条例》第八条和第九的规定，该规定确认了只要具备房屋预售的条件就可以预租，这在一定程度上保护了承租人的房屋承租权的法律地位，本人认为应进一步放宽租赁登记备案的条件，至少在房屋具备抵押条件时房屋就可以租赁和办理租赁登记备案，让当事人去选择先抵押或先租赁，这才能从真正意义上做到权利地位的公平合理，也能使当事人更充分的行使自己的房屋所有权之处分权能，体现民法的意思自治和契约自由的原则。
（4）至于办理房屋租赁证只是国家从便于管理的角度出发，在形式上确认承租人合法承租权的而给承租人颁发的凭证，并不能依此来确定房屋承租权作为被物权化后的特定债权的形成时间。
四、立法建议
综上所述房屋承租权作为一种经常发生且关系社会经济秩序稳定的不动产主要交易形式，法律应对房屋承租人所享有的房屋承租权从立法上给予进一步的法律保护，制定更完备合理的房屋租赁管理法律制度，以保障当事人的合法权益能得到切实实现。





作者：郝树亮（13911512034）
日期：2003年4月4日