试论我国不动产物权登记制度的立法完善

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　陈　儒　
　　不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制度的立法完善。
　　一．不动产物权登记制度的基本理论。
　　1、不动产物权登记制度的法律意义。
　　不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。
　　2、不动产物权登记的性质及登记机关
　　不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。
　　关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。
　　关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法：
　　一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。
　　二是登记采实质审查主义。即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否完备外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也须详加审查，经确定后方予登记。如果登记有错误、遗漏、虚伪，而致权利人于损害时，受害人得请求国家赔偿，但登记机关本身不予赔偿。
　　三是任意登记主义。对于不动产物权变动不作强制要求，但是一经登记，则登记具有不可推翻之效力，如登记有错误、虚伪、遗漏而致真正权利人受损害时，登记机关则负损害赔偿之责。
　　3、不动产物权登记的法律效力。
　　不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
　　一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。法国、日本等国采此立法例。
　　二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国等国采此立法例。
　　三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。
　　另外，对不动产物权登记的效力，多数国家及地区还根据登记原因的不同而赋予登记不同的效力。
　　一是依当事人的民事法律行为而变动不动产物权者，非经登记不生效力。这里所说的民事法律行为包括买卖、赠与、互易及在不动产上设定物权的行为。“非登记不生效力”是指只有当事人的法律行为与国家专职机关的登记行为相结合，才能实际发生物权变动的法律效果。
　　二是依法律行为以外的法律事实而取得物权者，不以登记为生效要件，如因继承、没收、征收、法院判决、强制执行、土地回复、附和、房屋新建等原因而取得物权者，均不以登记为物权变动的生效要件。但是出于维护交易安全的考虑，各国和地区的民法同时规定，此等场合，物权人在登记以前，不得处分已取得的物权。
　　二、我国不动产物权登记制度的现状及其存在的问题。
　　我国迄今尚未制定物权法，也没颁布专门的不动产登记法，有关不动产物权登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释，不动产物权登记制度尚未在中国得到系统地建立，而且现行法规中的有关制度基本上说不上完全是民法物权法意义上的制度。其存在的主要问题有：
　　1、登记的法律依据不统一。不动产物权登记，通行的做法，实质上依据一国民法典之有关规定，程序上则依据专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，政出多门。
　　2、登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。
　　3、登记效力不区分不动产物权变动的原因。如前所述，世界上多数国家和地区大都根据登记原因之不同而分别赋予登记以不同的效力，而我国现行法不区别不动产物权变动的原因，而一律规定非经登记不生物权变动的效力。如1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。这一规定，是与我国《继承法》的规定明显相违的。按照我国《继承法》第二条的规定，继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权，而不是继承人于房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。又如，1987年的《城镇房屋所有权登记暂行办法》第10条规定：“新建房屋，应于竣工后三个月内申请办理所有权登记”。问题是，如果建房人在办理登记后才能新建房屋的所有权，那么在这三个月内新建房屋的所有权归谁所有，就很难作出合理的解释了。
4、绝对化的登记要件主义。对于不动产物权登记的效力，我国立法一向采纳登记要件主义，如1983年的《城市私有房屋管理条例》、1987年城乡建设环境保护部制订的《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《土地管理法》，以及《土地管理法实施细则》等对此都作了明确规定。根据我国学者的一般看法，不动产所有权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认原则上也以登记为准。我国现行立法也安全采纳了登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现象。在房屋买卖中，如果将登记要件主义绝对化，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会诸如不利于保护善意一方当事人、冲击现有财产秩序等问题。
　　5、把登记作为不动产物权移转合同生效的要件，混淆了物权变动和债权变动。我国担保法第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定，不动产抵押合同必须登记才能生效。同样，我国现行行政法规和司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效，如1990年最高人民法院《关于私房买卖的一般应以产权转移登记为准的复函》规定：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，末办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。
　　显然，现行法律和司法解释的上述规定不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记制度属性，混淆了物权变动和债权变动。不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的债权合同，属诺成性合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，即发生债权的变动，当事人开始享有债权法上的请求权。依据合同的规定，不动产物权的出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致，不动产物权登记也是合同的履行行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力判断。因此，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。
　　三、我国不动产物权登记制度的立法完善。
如上所述，目前我国的不动产物权登记制度已不能满足不动产市场的发展对登记职能的要求，亟待完善，笔者以为，应从以下几个方面对我国不动产物权登记制度予以立法完善：　
　　1、通过物权立法，统一不动产物权登记的法律依据，消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。
　　2、制定不动产登记法，规定不动产物权登记机关的组成、登记工作人员的资格，以及登记程序等，从程序上完善不动产物权登记制度。　
　　3、统一不动产物权登记机关。不动产物权民登记，是维系现代财产秩序非常重要的一环，具有技术性、专业性的特点，只有由专门机关专司其职，才能收到事半功倍的效果。因此建议设立专门的不动产物权登记机关，统一管辖不动产物权登记工作。
　　4、登记机关对不动产物权登记申请，实行实质审查主义，以确定登记内容的真实性。登记机关因自己过错造成登记错误，给当事人造成重大损害的，应负赔偿现任。
　　5、在登记的效力上，区别不动产物权变动的原因，规定不同的效力。对于法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，实行登记生效主义，非经登记，不生不动产物权变动的效力；对于因非法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，则不以登记为生效要件，但在登记之前不得处分已取得的不动产物权，理由如前所述，在此不再累述。
　　6、明确登记的物权制度属性，正确区分不动产物权移转合同的生效要件和物权变动的生效要件。如前所述，登记只是不动产物权变动的生效要件，而不是不动产物权移转合同的生效要件。对于依法生效的不动产移转合同，不登记则不生物权变动的效力，同时也不能对抗善意第三人。因此，建议将来在制定物权法时，应规定如果当事人未就不动产物权的转移及时办理登记手续的，只要合同合法有效，应当允许当事人继续补办登记；如果出卖人违反合同规定，“一物二卖”，并办理了不动产物权变动登记的，买受人则不能要求继续补办登记，但可以要求出卖人承担违约责任。
　
　　

　　
　　


浙江省人民政府


浙江省粮食流通管理条例实施细则

（浙政发[2004]23号）


第一章 总 则
第一条 为了促进粮食生产，维护经营者、消费者的合法权益，保障国家粮食安全，规范粮食流通秩序，根据《粮食流通管理条例》等规定，结合本省实际，制定本实施细则。
第二条 在本省行政区域内从事粮食的收购、销售、储存、运输、加工、进出口等经营活动(以下统称粮食经营活动)，应当遵守本实施细则。
第三条 鼓励多种所有制市场主体从事粮食经营活动，促进公平竞争。依法从事的粮食经营活动受国家法律保护。严禁以非法手段阻碍粮食自由流通。国有粮食购销企业应当按照建立现代企业制度的要求，通过市场竞争，在粮食流通中发挥主渠道作用。
第四条 粮食价格主要由市场供求形成。政府采取储备粮吞吐、委托收购、粮食进出口等多种经济手段以及必要时依法实行价格干预等，加强对本行政区域内粮食市场调控，保持本行政区域内粮食供求总量基本平衡和价格基本稳定。
第五条 省人民政府按照粮食工作省长负责制的要求，负责本省的粮食总量平衡和地方储备粮的管理。市、县(市、区)人民政府根据省人民政府的部署，做好本地区粮食生产、流通的调节和储备粮管理。县级以上人民政府粮食行政管理部门负责本地区粮食流通的行政管理、行业指导；县级以上人民政府发展计划、工商行政、财政、价格、质量监督、卫生等部门在各自的职责范围内负责与粮食流通有关的工作。

第二章 收购资格管理
第六条 粮食收购，是指为了销售、加工或者作为饲料、工业原料等直接向种粮农民或者其他粮食生产者批量购买粮食的活动。粮食收购活动实行多渠道经营和严格市场准人相结合的原则。
第七条 对粮食收购依法实行资格管理制度。申请从事粮食收购的法人和其他经济组织，必须具备以下条件：
(一)筹措的经营资金符合工商注册登记规定的注册资金件；
(二)拥有或者通过租借具有必要的粮食仓储设施；
(三)具备相应的粮食质量检验、保管能力。
第八条 凡常年收购粮食并以营利为目的，或年收购量达到50吨以上的个体工商户，必须取得粮食收购资格。年收购量低于50吨的个体工商户从事粮食收购活动，无须申请粮食收购资格。个体工商户申请粮食收购资格须具备筹措经营资金3万元以上的能力。
第九条 从事粮食收购的各类企业和其他经济组织的仓储设施、检验储存技术等具体条件由省粮食行政管理部门会同省质量技术监督部门制定办法，并报省人民政府备案。
第十条 申请粮食收购资格时，应当向粮食行政管理部门提出书面申请，并提交下列书面材料：
(一)有效身份证明；
(二)资信证明；
(三)经营场所和粮食仓储设施产权证明或有效租赁合同；
(四)具有相应的粮食质量检验和保管能力的证明材料。
原来从事粮食收购业务的经营者须同时提交上一年度粮食购销情况年报表。受理申请的机关不得要求申请者提供与申请收购事项无关的材料。
第十一条 粮食收购资格申请可以通过信函、电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等方式提出，申请者可以亲自到审核机关办理，也可以委托代理人提出粮食收购资格申请。粮食行政管理部门应当确定一个内设机构统一受理粮食收购资格申请。
第十二条 粮食行政管理部门应当在其办公场所或者其他公开场所公布有关申请粮食收购资格的事项、依据、条件、程序、期限及需要提交的全部材料目录，提供有关申请材料的填写示范文本。
第十三条 粮食收购资格审核必须坚持公开、公平、便民、高效的原则。粮食行政管理部门应当自受理之日起15个工作日内完成审核，对符合本实施细则第七条、第八条规定条件的申请者作出审核决定并公示。申请人可以对审核机关作出的行政许可]决定进行查阅。
第十四条 取得粮食行政管理部门粮食：收购资格许可的，应当依法向工商行政管理部门办理设立登记，在经营范围内注明粮食收购；已在工商行政管理部门登记的，从事粮食收购活动也应当取得粮食行政管理部门的粮食收购资格许可，并依法向工商行政管理部门办理变更经营范围登记，在经营范围内注明粮食收购。
第十五条 粮食收购者在本省范围内从事粮食收购的，只需持有效粮食收购资格证明副本和营业执照副本到收购地县级粮食行政管理部门和工商行政管理部门备案，即可从事粮食收购活动。收购地粮食行政管理部门不得再审核资格，不得有任何歧视行为。

第三章 粮食经营与调控
第十六条 依法从事粮食收购活动的粮食经营者(以下简称粮食收购者)，应当告知售粮者或者在收购场所公示粮食品种、质量标准和收购价格。
第十七条 粮食收购者收购粮食，应当执行国家粮食质量标准，按质论价，不得损害农民和其他粮食生产者的利益；粮食收购者应当及时向售粮者支付售粮款，不得拖欠；不得接受任何组织或者个人的委托代扣、代缴任何税费和其他款项。
第十八条 跨地区收购粮食的，粮食收购者应当向收购地的县级人民政府粮食行政管理部门定期报告粮食收购数量等情况。
第十九条 建立粮食最低商品库存制度。从事粮食收购、加工、批发销售的企业和经营户一般应当保持不低于七天的正常经营量的粮食库存。库存具体数量由县级以上人民政府粮食行政管理部门按照实际情况确定。必要时，由省人民政府规定最高库存量的限额。
第二十条 储备粮等政策性用粮的采购和销售，原则上通过粮食批发市场或按照订单方式购销，也可以通过国家规定的其他方式进行。
第二十一条 建立粮食销售出库质量检验制度。粮食储存企业对超过正常储存年限的陈粮，在出库前应当经过有资质的粮食质量检验机构进行质量鉴定，凡已陈化变质、不符合食用卫生标准的粮食，严禁流入口粮市场。陈化粮经营资格由省粮食行政管理部门会同省工商行政管理部门认定。陈化粮判定标准和陈化粮销售、处理、监管的具体办法依照国家有关规定执行。
第二十二条 县级以上人民政府应当建立粮食风险基金制度。粮食风险基金主要用于各级储备粮油的利息费用、轮换费用、差价及损失补贴，以及粮食财务挂账消化、地方储备库和重点粮食市场建设、扶持粮油加工企业发展等。粮食风险基金实行年度计划制度，年初由财政部门编制计划，商粮食行政管理部门确定。粮食风险基金的拨付，由财政部门根据本级人民政府制定的补贴政策，会同粮食行政管理部门联合下达。财政和粮食行政管理部门应当各司其职，使用、管理好粮食风险基金，确保专款专用。
第二十三条 建立省级粮食安全调控资金，主要用于粮食应急采购、应急加工、应急供应费用和粮食生产紧急预案启动费用等支出。资金来源从粮食专项资金中调剂筹集。
第二十四条 建立突发事件的粮食应急体系。县级以上人民政府应当根据本地区的实际情况，制定本行政区域的粮食应急预案，并按照应急预案要求落实粮食安全责任，保障粮食综合生产能力、地方粮食储备、成品粮储备、最低商品粮周转库存和应急加工点、应急供应点等各项应急措施的落实。
第二十五条 当粮食供求关系发生重大变化时，为保障市场供应、保护种粮农民利益，依照国务院决定对早、晚稻实行最低收购价格。当粮食价格显著上涨或者有可能显著上涨时，省人民政府可以依照《中华人民共和国价格法》规定，采取价格干预措施。
第二十六条 县级以上粮食行政管理部门应当会同价格、农业、统计、质量监督等部门对粮食市场供求形势进行监测和预警分析，建立粮食供需抽查制度，发布粮食生产、消费、价格、质量等信息。
第二十七条 鼓励省内各类经营主体以多种形式与粮食主产区建立稳定的产销关系，支持省内粮食经营企业到省外建立粮食生产基地和加工基地。切实维护省外各类粮食经营主体在本省从事各种粮食经营活动的合法权益。
第二十八条 各地人民政府鼓励各类粮食经营主体发展仓储式销售、物流配送、电子商务等现代营销方式。加强粮食流通基础设施、粮食批发市场建设。
第二十九条 粮食行业协会以及中介组织应当加强行业自律，为各类粮食经营者提供信息咨询、评价以及技术指导等服务。

第四章 监督检查
第三十条 粮食行政管理部门对粮食经营者在粮食收购、销售、储存、运输、政策性用粮的购销以及粮食进出口活动中的下列事项或行为进行监督检查：
(一)粮食收购资格和执行国家粮食质量标准及粮食收购政策；
(二)执行粮食仓储设施有关标准和技术规范；
(三)执行国家粮食运输技术规范；
(四)执行陈粮出库(销售)检验制度；
(五)粮食批发、成品粮加工、连锁超市等粮食经营企业执行最低商品粮周转库存制度；
(六)执行粮食经营台账、国家粮食流通统计、收购报告制度；
(七)从事地方储备粮有关情况；
(八)执行军粮、救灾粮等政策性用粮情况；
(九)履行粮食应急预案规定的义务。
第三十一条 粮食行政管理部门应当建立健全粮食流通监督管理体系，加强监督检查力量，实施监督检查活动可以依法行使下列职权：
(一)进入粮食经营者经营场所检查粮食的库存量和收购、储存活动中的粮食质量；
(二)检查粮食仓储设施、设备是否符合国家技术规范；
(三)查阅粮食经营者与粮食经营有关的资料、凭证；
(四)向粮食经营者和其他相关人员调查了解粮食购销和储存情况。被监督检查的粮食经营者应当予以配合，不得拒绝和阻挠。
第三十二条 粮食行政管理部门可以委托社会中介机构对被检查单位的业务情况进行审计和评估。
第三十三条 质量监督部门负责对粮食加工质量进行监督检查，依照有关法律、行政法规查处以假充真、以次充好、掺杂使假等违法行为。
第三十四条 工商行政管理部门负责对粮食经营活动进行监督检查，依照有关法律、行政法规查处无照经营、超范围经营以及粮食销售活动中的囤积居奇、欺行霸市、强买强卖、掺杂使假、以次充好等扰乱市场秩序和违法交易行为。
第三十五条 卫生行政管理部门负责对粮食加工、销售和成品粮储存中的卫生情况进行监督检查。
第三十六条 价格行政主管部门负责对粮食流通价格进行监督检查。
第三十七条 行政机关在粮食流通活动中实施监督检查，不得妨碍公民、法人和其他经济组织正常的生产经营活动。行政机关违法实行检查措施或者执行措施，给公民、法人或者其他经济组织造成损失的，应当依法予以赔偿。
第三十八条 粮食行政管理部门及其工作人员违反有关规定，有下列情形之一的，由其主管行政机关或者行政监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：
(一)对符合法定条件的粮食收购资格申请不予受理或拒不发放收购许可证的；
(二)不在办公场所公示依法应当公示的内容的；
(三)在受理、审查、决定行政许可过程中，未向申请人、利害关系人履行法定告知义务的；
(四)为粮食收购资格的申请者提供虚假证明材料的；
(五)办理粮食收购资格许可，索取或者收受他人财物或者谋取其他利益的。
第三十九条 财政和粮食行政主管部门未按照规定管理和使用粮食风险基金和粮食安全调控资金的，由本级人民政府或者上级行政主管部门责令改正，对有关责任人员依法给予行政处分。
第四十条 其他有关行政部门在粮食流通监督检查中违反法律、行政法规规定的行为，由其主管机关或者行政监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。