岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市物业管理办法的通知
湖南省岳阳市人民政府办公室
岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市物业管理办法的通知（岳政办发[2012]27号）
各县、市、区人民政府，岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、屈原管理区，市直各单位，中央、省属驻岳各单位：
《岳阳市物业管理办法》已经2012年9月24日市人民政府第74次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○一二年十月二十九日
岳阳市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理,维护业主和物业服务企业的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令〔2007〕第504号)等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业服务、管理及其相关活动，均适用本办法。
第三条 物业管理应当实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。提倡业主通过市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条 市房地产管理局是本市物业服务行政主管部门，负责全市物业服务活动的监管。岳阳市物业管理办公室(以下简称市物业办)承担全市物业服务活动的具体监管工作。
各县、市、区房地产行政主管部门，承担本辖区内物业服务活动的监管工作。
街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村委会)要将物业服务纳入社区管理的工作范畴，负责物业管理小区的治安稳定、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理;对辖区内物业小区业主(业主代表)大会、业主委员会的成立及活动进行指导、组织和监督;协调处理物业服务与社区管理、社区服务的关系和物业服务纠纷。
各级住建、规划、公安、城管、人社、工商、质监、税务、物价、消防、环保、环卫、园林绿化、供水、供电、供气等相关部门应按照各自职责，做好与物业管理活动有关的工作。
第五条 物业服务行业组织应当充分发挥服务、沟通作用，完善物业服务行业自律制度，协助主管部门做好物业服务企业及其从业人员信用信息工作。鼓励物业服务企业加入物业服务行业组织。
第二章 物业管理区域与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第六条 划分物业管理区域，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑物业的共用设施设备、建筑物规模等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则划定。
第七条 对物业管理区域划定有争议、业主共同决定对物业管理区域进行分立或合并的，由物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)会同当地房地产行政主管部门等相关单位进行审查，确需调整的，予以确认并公告。
第八条 建立物业管理区域备案制度。
新建物业出售前，由建设单位向物业所在地的房地产行政主管部门备案，物业管理区域应在商品房买卖合同中载明。
已经实施物业管理的，由物业服务企业向物业所在地的房地产行政主管部门备案。
单位聘请人员进行物业服务的，由单位向物业所在地的房地产行政主管部门备案。
第二节 配套建筑及设施设备
第九条 新建小区，建设单位应当配建物业管理用房、业主委员会办公用房以及其他公共用房，并在房屋买卖合同中明确物业管理用房的具体位置。物业管理用房的配置应当符合下列规定：
(一)物业管理用房由建设单位无偿提供，其面积不计入分摊公用建筑面积，其所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用，不得买卖和抵押。
(二)物业管理用房建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米;分期开发建设的，建设单位按不少于先期开发建设的物业建筑面积5‰的比例配置。
(三)物业管理用房应当为地面以上、计算产权面积、编有房号、经普通装修、具备水、电、采光、通风等正常使用功能可直接使用的房屋;物业管理区域内配置了通迅、有线电视、网络宽带等设施的，应预留可正常使用的端口;没有配置电梯的，物业管理用房所在楼层不得高于第4层。
第十条 建设单位在交付物业前，应当对物业管理用房、共用部位、共用设施设备及相关场地配置单独立户的水电气等计量器具。
物业管理区域内二次供水、电梯、公共照明、园林景观等生活性用水、用电、用气，供水、供电、供气等单位应当按照价格主管部门规定的标准收费。
第十一条 物业管理区域内规划作为停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主，不得出售、赠予给业主以外的单位和个人。在满足业主需要后，建设单位可将车位、车库出租给业主以外的单位和个人，其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。
利用业主共有的道路或者其他场地作为停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或者出租。
第十二条 城乡规划、住建管理部门在进行住宅建设工程规划审批和设计审查时，应当就小区物业管理用房等配套建筑及公共设施设备的配置征求同级房地产行政主管部门的意见。
第三节 前期物业管理与物业交接
第十三条 分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供物业服务。
建设单位承担前期物业服务责任。
第十四条 建设单位应当在房屋预(销)售前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
有下列情形之一，经物业所在地县级以上房地产行政主管部门批准可以采取协议方式选聘物业服务企业：
(一)投标人少于3人。
(二)多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。
第十五条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。
第十六条 建设单位在预(销)售物业时，应公示前期物业管理服务合同和业主临时管理规约。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当附有前期物业服务合同，并明确物业管理区域内属于全体业主共有的配套建筑、物业管理用房位置及公共设施设备。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;应当包含物业承接查验内容;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。本办法生效前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用的，由建设单位承担。
第十七条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、业主临时管理规约等资料报房地产行政主管部门备案。
第十八条 新建小区实行物业管理专项验收。建设单位应当严格按照规划设计要求和宣传推荐承诺建设配套设施，应向物业所在地县级以上房地产行政主管部门申请物业管理专项验收，小区经验收合格后方可交付使用。
第十九条 新建小区具备以下条件后，可申请物业管理专项验收：
(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。
(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热达到向终端用户计量和收费的条件。
(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。
(四)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。
(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书。
(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。
(七)法律、法规规定的其他条件。
第二十条 建设单位在物业管理专项验收合格后且在小区交付使用15日前应当与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、公共设施设备的承接查验工作。
第二十一条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第二十二条 物业服务企业应当自物业承接查验后30日内，持下列文件向物业所在地的房地产行政主管部门办理备案手续：
(一)前期物业服务合同。
(二)业主临时管理规约。
(三)物业承接查验协议。
(四)建设单位移交资料清单。
(五)查验记录。
(六)交接记录。
(七)其他承接查验有关文件。
建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第一节 业 主
第二十三条 依法取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
业主按照法律法规、管理规约和物业服务合同的约定，有参加物业管理活动的权利，并有合理使用物业、维护公共利益的义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第二十四条 根据业主(业主代表)大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定，业主可以以幢、单元、楼层为单位共同决定本单位范围内的物业管理具体事项。
第二节 业主(业主代表)大会
第二十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由物业管理区域内全体业主组成。业主人数在1000人(含1000人)以上的，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
第二十六条 物业管理区域内已交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积的50%或者首次交付使用的物业已满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积40%以上的，建设单位应当及时书面报告物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并报送筹备首次业主(业主代表)大会会议所需资料。
占业主总人数20%以上的业主可以联名向房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)提出设立业主(业主代表)大会的书面申请。
街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面申请之日起60日内组织业主成立首次业主(业主代表)大会筹备组(以下简称筹备组)，筹备召开首次业主(业主代表)大会会议。
第二十七条 筹备组由业主代表和街道办事处(乡镇人民政府)、建设单位代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。
筹备组应当自成立之日起7日内以书面形式在物业管理区域内公告其成员名单和工作职责。
第二十八条 筹备组应当自成立之日起90日内按相关规定组织召开首次业主(业主代表)大会会议。自业主(业主代表)大会依法成立之日起，筹备组自行解散。
召开首次业主(业主代表)大会会议所需的宣传、文印资料等经费由建设单位承担。
第二十九条 业主(业主代表)大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和县级以上房地产行政主管部门备案：
(一)筹备组出具的由组长签字的业主(业主代表)大会成立情况的报告。
(二)业主(业主代表)大会决议。
(三)管理规约、业主(业主代表)大会议事规则。
(四)业主(业主代表)大会选举业主委员会情况和业主委员会委员名单。
材料齐全的，应当当场予以备案，同时街道办事处(乡镇人民政府)应将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居委会(村委会)。
第三十条 第二十九条第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当在30日内办理备案手续。
第三十一条 业主(业主代表)大会职责：
(一)制定、修改业主(业主代表)大会议事规则和管理规约。
(二)选举业主委员会或更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。
(三)选聘、解聘物业服务企业，授权业主委员会与物业服务企业签订、变更或解除物业管理服务合同。
(四)制定、修改、审议物业管理区域内公共设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
(五)审定物业专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。
(六)改建、重建建筑物及其附属设施。
(七)涉及业主共有和共同管理权力的其他重大事项。
第三十二条 业主(业主代表)大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主(业主代表)大会临时会议：
(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。
(三)业主(业主代表)大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
业主委员会不依法或者不依约履行组织召开业主(业主代表)大会会议职责的，县、市、区房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期仍不组织召开的，街道办事处(乡镇人民政府)应当会同县、市、区房地产行政主管部门在30日内组织业主召开业主(业主代表)大会会议。
第三十三条 业主(业主代表)大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的方式进行。采用书面征求意见的方式时，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。
业主委托代理人参加业主大会会议应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。
业主(业主代表)大会会议决定本办法第三十一条第(五)项和第(六)项规定的事项的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本办法第三十一条规定的其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
第三节 业主委员会
第三十四条 业主委员会是业主(业主代表)大会的执行机构，执行业主(业主代表)大会决定的事项，由业主(业主代表)大会选举产生，向业主(业主代表)大会负责并报告工作，受业主、业主(业主代表)大会监督，业主委员会实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会委员一般由5人至11人单数组成。分期开发的物业达到首次业主(业主代表)大会会议召开条件时，一般选举5名业主作为业主委员会成员，以后各期交付使用时，按照业主(业主代表)大会议事规则的规定增选成员。
第三十五条 业主委员会委员从全体业主中选举产生。无正当稳定收入、不执行业主(业主代表)大会决议、违反管理规约不履行业主义务以及不按物业服务合同缴纳物业服务费用的，不具备业主委员会委员资格。
选举业主委员会委员时，可以按照委员人数的40%配备候补委员。业主委员会委员缺员时，由候补委员递补。候补委员全部递补为委员后仍有缺员的，应当召开业主(业主代表)大会会议补选。
有下列情形之一的，业主委员会委员资格终止：
(一)任职期限届满或者书面提出辞职的。
(二)房屋权属变更，不再为该物业管理区域内业主的。
(三)完全丧失民事行为能力或无法正常履行职责的。
(四)业主(业主代表)大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员应当在资格终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的印章、相关财物和档案资料。拒不移交的，街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第三十六条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。业主委员会的决定，应当经全体委员半数以上签字同意。
业主委员会应当将业主(业主代表)大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。
第三十七条 业主委员会任期届满30日前，应当召开业主(业主代表)大会会议进行换届选举。
业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，县、市、区房地产行政主管部门应当责令其在30日内改正;逾期不改正的，街道办事处(乡镇人民政府)应当会同县、市、区房地产行政主管部门、社区居委员(村委会)在30日内组织召开业主(业主代表)大会会议进行换届选举。
新一届业主委员会成立后10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处(乡镇人民政府)监督下完成交接工作。
第三十八条 业主(业主代表)大会和业主委员会工作经费由全体业主承担，不得在物业服务费中列支，经费筹集、管理和使用的具体办法，由业主(业主代表)大会议事规则规定。业主(业主代表)大会和业主委员会工作经费的使用情况应该定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督和咨询。
第三十九条 物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村委会)和县、市、区房地产行政主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业以及公安派出所、相关行政部门各方代表组成。主要协调业主委员会不依法履行职责和换届过程中出现的问题;相邻小区之间和与专业运营单位之间出现的问题;物业服务合同履行、变更交接物业服务企业等物业管理纠纷。联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集，所作出的决定相关各方应共同遵守。
第四章 物业服务
第四十条 物业服务企业应当按照国家规定在资质等级许可范围内承接物业服务业务。未取得物业服务资质证书的，不得从事物业服务业务。
从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。
第四十一条 市房地产行政主管部门应当建立物业行业信用信息系统，对物业服务企业、注册物业管理师、项目经理人等物业从业人员实行动态监督管理。
物业服务企业应当向市物业办定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。
第四十二条 建立物业服务项目经理人制度。
物业服务项目主要负责人为项目经理人。
第四十三条 物业服务合同由业主委员会与业主(业主代表)大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主(业主代表)大会会议表决通过，但业主(业主代表)大会已授权业主委员会决定的除外：
(一)物业服务事项。
(二)物业服务质量及服务费用。
(三)物业管理区域内公共秩序维护事项。
(四)合同期限。
(五)违约责任。
物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。
第四十四条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业所在地县级以上房地产行政主管部门备案，并将备案材料抄送物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。
第四十五条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅的公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费，实行政府指导价。
政府指导价由物价主管部门会同房地产行政主管部门确定，并定期调整和公布。
物业服务企业可以根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务项目，服务费用由双方按市场价格约定。
第四十六条 物业服务企业在实施收费前，应当按照价格主管部门规定，在其服务区域内的显著位置或收费地点，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。
房地产行政主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的监督。对服务标准与收费标准不相符的，应责令整改;对整改不到位的，应降低其收费标准。
第四十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位应当向终端用户收取相关费用(终端用户指接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等服务的最终分户业主或使用人)。
物业服务企业受相关单位委托代收前款费用的，应与委托人协商代收佣金，不得向业主收取手续费等额外费用，并应当向业主出具专业运营单位的发票。
第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主转让物业时，产权转移之前的物业服务费用，由物业出让人承担;产权转移之后的物业服务费用，由物业受让人承担。物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况，并督促原业主结清相关物业服务费用。
业主、物业使用人未按照物业管理服务合同交纳物业服务费的，物业服务企业可按物业服务合同的约定加收违约金，但违约金最高额不超过欠费金额。
业主委员会应当督促不交纳物业服务费的业主限期交纳物业服务费。
第四十九条 物业已满足交付使用条件但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业服务费由建设单位全额承担。
物业交付后的物业服务费用由业主承担。
物业交付是指业主收到物业交付书面通知并办理完验房交接手续。业主收到物业交付通知书后 30日内无正当理由不办理验房交接手续的，视为交付。
第五十条 物业服务合同期限届满90日前，业主委员会应当组织召开业主(业主代表)大会，决定续聘或新聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业;
业主(业主代表)大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同;业主(业主代表)大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域，并在业主委员会的监督下与新选聘的物业服务企业办理好交接手续。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满90日前书面告知业主委员会;没有业主委员会的，应当在合同期限届满90日前在物业管理区域内公示，并书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。
第五十一条 物业服务合同期限届满，业主(业主代表)大会没有作出新聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前90日告知对方。
第五章 物业使用与维护
第一节 物业使用
第五十二条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守法律法规和管理规约，物业管理区域内禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房。
(二)擅自改变房屋使用性质，占用、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备或者擅自移动房屋共用设施设备。
(三)违章搭建建筑物、构筑物。
(四)随意倾倒垃圾、杂物。
(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声。
(六)占用消防通道。
(七)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活。
(八)有关法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
违反前款规定的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会及有利害关系的业主应当及时报告房地产、规划、城管、环保、消防、公安等有关管理部门。有关管理部门在接到报告后，应当依法予以制止或者处理。
第五十三条 物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得擅自改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守有关法律、法规、规章以及管理规约的规定，并经业主(业主代表)大会及有利害关系的业主同意，依法办理相关手续。
第五十四条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者公共场地。供水、供电、供气等运营单位因维修养护等需要临时占用、挖掘道路或公共场地的，应首先通知业主委员会和物业服务企业，征得同意并办理相关手续后方可施工;因发生水、电、气事故，确需紧急抢修的，供水、供电、供气等运营单位可先行抢修，完工后应及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。
第五十五条 在不影响通行、消防和安全的前提下，确需经常占用道路或者公共场地停放机动车辆的，应当征得业主(业主代表)大会的同意，并按规定交纳场地占用费。对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业另行签订特约保管合同。
第二节 物业维护
第五十六条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定及合同约定，承担物业的保修责任。
建设单位可以将物业保修的有关事宜以书面形式委托物业服务企业承担。
物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修由其自行负责，相邻业主应当提供便利。业主对其专有部分进行管理、养护、维修时，应当尽量避免对相邻和共用物业造成损害;造成损害的，应当予以赔偿。
第五十七条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护，由市政、园林部门负责;通过物业管理区域的市政公共道路的清扫保洁，由环卫部门负责;物业服务企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运，由环卫部门负责;供水、供电、供气、供热等专业运营单位应当承担分户计量表和分户计量表前(包括变电、二次供水、换热、燃气调压)等设施设备及相关管线和计量装置的维修养护责任。
第五十八条 物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督按有关规定执行。
第六章 法律责任
第五十九条 违反本办法规定的，依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号)等有关法律、法规处理。
第七章 附 则
第六十条 业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。
第六十一条 本办法自发布之日起施行。
青少年犯罪统计分析及预防对策
刘有道
近几年来，已满14周岁而不满25周岁的青少年犯罪呈逐年上升趋势，成为当前严峻的社会问题之一。笔者对我院
2005至2008年6月提起公诉的青少年犯罪案件进行了深入调查统计，分析其特点，提出预防对策，以期引起社会关注。
一、当前青少年犯罪的主要特点
一是犯罪比例居高不下。据统计，我院2005年提起公诉259件389人，其中青少年犯罪案件145件169人，占案件总数和人头总数55%、40.5%；2006年提起公诉254件378人，其中青少年犯罪案件168件199人，占案件总数45.7%、43%。2007年提起公诉397件757人，其中青少年犯罪案件189件223人，占案件总数的47%、43%。2008年元至6月，提起公诉案件169件265人，其中青少年犯罪38件84人，分别占案件总数人头总数的30%、41%。从以上数据可以看出，青少年犯罪比例呈逐年增加趋势，且长期维持在高位，成为犯罪人群结构中的主要组成部分。
二是犯罪年龄呈低龄化趋势。据统计，80年代，全国青少年初犯的平均年龄为16岁，到90年代，初犯的平均年龄已降低到14-15岁。2005年仙桃市14至18周岁未成年人犯罪占青少年犯罪（25周岁以下）人数的38%，2006年为41%，2007年增至46.3%，如2008年我院办理的程某、管某、杨某等涉嫌抢劫案件，七名犯罪嫌疑人均为14－15周岁的未成年人。
三是犯罪性质多为暴力犯罪。青少年犯罪类型主要集中在抢劫、故意伤害、寻衅滋事等使用暴力或带明显暴力倾向的案件。我市涉嫌暴力犯罪的青少年犯罪案件2005年有53起75人、2006年有59起80人，2007年有71件89人，2008年元月至5月提起公诉的38起案件中有30件76人为暴力犯罪案件，其中抢劫16件，故意伤害8件，寻衅滋事6件。他们犯罪时不计后果，动辄暴力伤人，如2007年7月，犯罪嫌疑人肖某、陈某为抢劫钱物，手持匕首、砖头在学生下晚自习必经之路实施抢劫，致多名学生受伤。
四是犯罪方式呈团伙化趋势。青少年犯罪时为了给自己壮胆，或提高犯罪的成功率，常常纠集同学、朋友等一起共同作案。2005年至2007年，我市青少年犯罪案件中，团伙犯罪案件占60%以上，人数少则二、三人，多则七、八人。特别是涉嫌抢劫罪名的案件，95%以上为团伙作案，单独作案为特例，如我院2008年提起公诉的16件抢劫案件中有15件为团伙作案，单独作案仅有一起。
五是在校学生犯罪案件增加。近年来，由于受到“读书无用论”及不良影视剧等的影响，一些学校，特别是一些“差生”相对集中的学校，在校学生犯罪时有发生，并呈上升趋势。据统计，我市提起公诉的在校学生犯罪案件2005年在3件，2006年5件，2007年8件，2008年1－6月提起公诉的38起案件中就有8起为在校学生所为或有在校学生参与。
二、当前青少年犯罪主要原因
我们通过统计分析，发现当前引发青少年犯罪的因素非常复杂，从内因来说，青少年（特别是未成年人）正处于青春发育期，辨别是非能力差，抵抗不良影响的免疫力弱，个性压抑、逆反心理、闭锁心理和群体心理等个体心理因素中的不良成分，是导致青少年走上犯罪道路的内因。从外因来说，家庭、学校、社会的不良影响不容忽视，青少年在受到外部不良刺激时，感情容易冲动，极易走上犯罪道路。我们认为青少年犯罪往往是外部不良因素的影响与青少年脆弱的内因结合的产物，外部因素的影响在青少年犯罪原因中往往占据主导地位。我们通过对统计数据进行分析归纳，青少年犯罪可以由以下原因产生。
一是网瘾型。因特网的出现改变了世界，同时在某种程度上改变了一些青少年。网络的丰富信息、千奇百怪的言论、观点往往使青少年的人生观、价值观产生倾斜、扭曲。网络上的感官刺激、暴力容易使青少年形成网瘾，一旦陷入其中，往往不能自拔，形成不健康的人格或反社会人格，进而引起他们违法犯罪行为。据统计，近几年我院提起公诉的青少年犯罪案件50%以上与网瘾有关。有的为了筹钱上网而抢劫、偷窃；有的在网吧打架斗殴、寻衅滋事；有的利用网络呼朋引伴，策划犯罪等等不一而足。
二是义气型。“义气”本来是中国传统的价值观念，但是由于青少年缺乏判别能力，加之一些格调不高的武侠小说、影视作品的不当渲染，使他们对“义气”的认识出现偏差，一些的青少年成为讲“义气”的牺牲品。如我院2007年办理的李某、杨某盗窃案，李、杨二人同为在校学生，李某欲盗窃商店财物用于上网玩游戏，邀杨某同往，杨某害怕不想去，又怕李某怪他不讲义气，只得答应帮忙望风，结果被抓获。
三是模仿型。青少年正处于生长发育和世界观、人生观形成阶段，思想认识上渐趋成熟但缺乏理智，自我约束能力不强且敏感好奇，喜欢模仿，一旦受到来自外界不良思想和社会丑恶现象的影响，容易因模仿走上犯罪道路。如青少年之中频发的“擂肥”抢劫案件就是模仿影视剧中的犯罪分子的行为，而且往往出现“你抢我，我抢别人”的示范效应。还有的青少年看到社会上黑恶势力分子“有地位、很威风”，因而心生羡慕而模仿产生犯罪。如我们2008年办理的朱某等8人寻衅滋事、故意伤害一案，年仅19周岁的主犯朱某称其犯罪动机就是为了成为使人敬畏的“老大”。
四是冲动型。对于有些青少年初犯、偶犯来说，他们的犯罪完全是一时冲动引发的。如犯罪嫌疑人周某，系我市高中在校学生，2007年8月4日下午，周某某在座位上学习时，同桌王某用右手将周某拍了两下，周即用左拳将王某的右肩打了两拳，王某又朝周的胸部拍了两下，周某用左拳朝王的右腹部击了两拳。法医鉴定王某被击伤腹部，致脾破裂，损伤程度为重伤。案发后，我院考虑到周某系冲动犯罪，且其家属积极赔偿王某医药费、营养费等各项费用共计人民币4万元，决定对周某不起诉。
五是“孤儿型”。通过我们统计分析，大部分青少年犯罪与家庭教育缺失、关爱缺失有关。在父母离异或家庭失和的家庭中成长的孩子，往往会因心灵上的创伤，或精神、物质方面得不到满足，出现孤僻、多疑等病态心理，导致形成攻击性、冷酷、粗暴、过分敏感和极端自私的性格，容易产生违法犯罪。如我院办理的李某抢劫一案，被告人李某父母离异，自己随父亲生活，父亲因重新组合家庭而将其拒之门外，只好自己一个人租住在外生活，孤独无助的被告人因缺少家庭温暖而和社会不良青年交往在一起,因伙同他人在学校附近实施抢劫而被判处有期徒刑三年。
三、预防青少年犯罪的对策
预防青少年犯罪是一项系统工程，必须将家庭教育、学校教育、社会教育、打击惩罚作为预防青少年犯罪的重点防线。
（一）构筑家庭教育防线
家庭是社会的细胞，人生的第一课堂，因此必须充分发挥家庭教育的作用。一是要用科学、健康的教育方法教育青少年。家长要以身作则，言传身教，当好孩子的启蒙老师。二是强化父母责任感。预防青少年犯罪要从家庭开始，从父母做起，只有这样才能使青少年健康成长。
（二）构筑学校教育防线
学校是培养人才，教育青少年的重要地方，改进和加强学校教育工作，是预防青少年犯罪的重要举措。一是要对青少年进行法制教育，把法制教育课纳入教学课程，让青少年从小就接受法制观念的启蒙教育，懂得什么是合法的，什么是非法的，增强他们辨别是非和抵制错误思想侵蚀的能力，在学生时期养成遵纪守法的习惯，当他们走向社会以后，就能在家庭、集体、社会中正确地行使自己的权利，自觉履行自己的义务。二是要改进教育体制上的弊端，减少青少年犯罪的危险人群。应试教育模式使一些差生、落后生被“另眼相待”，甚至受到排斥、打击。他们的心灵受到创伤，时刻处于违法犯罪的十字路口，一旦有不良因素的影响，他们就会走向违法犯罪的道路。所以必须实现由原来纯粹的应试教育向综合的素质教育转变，使学校教育在预防青少年犯罪上起到应有的作用。
（三）构筑社会教育防线
负有社会教育责任的大众传播媒体要多作正面宣传和引导，教育青少年树立正确的人生观和世界观，堵塞各种污染青少年的渠道。当前在有些青少年中存在对社会现实的曲解，新的“读书无用论”有所抬头，如“读书苦，读书累，不如参加黑社会，有吃有喝有地位”等顺口溜成为某些青少年口头的“时尚”歌谣。这些不正常现象表明，少数青少年的人生观和社会价值观已发生扭曲，必须通过社会教育加以矫正，当务之急是要加强对电影、电视、文学书籍和网络等文化传媒进行“过滤”工作，防止暴力、色情等影响一些意志薄弱、缺乏辨别力的青少年，消除引诱青少年犯罪的不良因素。
（四）构筑司法预防防线
司法机关应当结合司法实践，定期总结分析一个时间段青少年犯罪的特点和成因，对倾向性的犯罪方式、手段以及犯罪种类向学校、家庭、社区等作出预警，延伸司法预警的职能作用，以便于相关职能机构采取有针对性的预防措施，提高预防未成年人犯罪的总体效率和效果。检察机关应当对法定管理职能的相关部门发出检察建议，以引起重视，切实履行预防、教育青少年的职能，使预防青少年犯罪的相关工作由“软任务”真正变成“硬指标”，实现众人“重视”向众人“落实”转变，将预防青少年犯罪提升到一个全新水平。
（五）构筑司法惩罚防线
司法惩罚是青少年犯罪预防的最后一道防线，体现了特殊预防与一般预防的有机统一。近些年来，由于宽严相济刑事司法政策的实施，在具体操作过程中出现过分强调保护未成年犯罪嫌疑人权益的偏向，青少年犯罪嫌疑人的不捕、不诉比例呈上升趋势，一些青少年犯罪没有得到应有的惩罚，刑罚的惩罚教育作用没有得到有效发挥。它一方面带来了再犯罪增加等不良后果，另一方面容易在青少年中形成“青少年犯罪可以不受惩罚”传导效应，不仅损害了刑法的权威，而且可能让青少 年产生误导。因此，对青少年犯罪要慎重处理，摒弃凡涉及青少年犯罪、未成年人犯罪一律从轻的片面观点，树立“刑罚的威严不在于其严厉,而在于其不可避免”刑罚理念，通过刑罚惩罚这种特殊预防达到一般预防所不能达到的目的。（仙桃市人民检察院）