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房屋租赁的法律风险与防范/陈召利

时间:2024-06-25 15:20:07 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9499
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房屋租赁的法律风险与防范

陈召利


  房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。由于社会经济高速发展,房屋租赁日益兴盛,房屋租赁经营方式日益普遍。但是,我国法律规范过于原则,人们法律意识淡薄,纠纷此起彼伏。本文结合2009年7月30日最新公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号,以下简称《房屋租赁解释》),总结房屋租赁中常见的法律风险及防范措施,供参考。

一、 书面合同的必要性

  根据我国《合同法》的规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。这意味着,如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同,口头约定的租赁期限则视为不成立,只能认为不定期租赁。此外,缺少书面合同,双方的权利义务不易确定,容易发生纠纷。

  因此,无论租赁期限长短,哪怕只有一个月,最好签订书面的租赁合同,明确双方的权利义务。一般来说,租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

二、 合同无效的认定

  在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前,实践中对于房屋租赁合同无效的认定不一,严重损害了法律的确定性和统一性。《房屋租赁解释》限定了无效合同的范围,仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同时,允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施,最大限度地维护合同效力。此外,即使租赁合同被认定无效,承租人仍要支付房屋占有使用费,一般参照合同约定的租金标准。

  在违法建筑物范围的认定上,确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。

  因此,在签订房屋租赁合同前,承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的合法权利人,建筑物是否为合法建筑。

三、 租赁期限的确定

  根据我国《合同法》的规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

  这里需要注意的是,如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同,房屋租赁只能视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

四、 房屋装饰装修的处理

  房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理,一直是实践中的热点和难点问题。在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前,如何处理承租人对房屋的装饰装修,缺少统一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则:

1.承租人未经出租人同意装饰装修的费用,由承租人负担,出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2.承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

3.承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

4.承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,按照下列情形分别处理:

(一)因出租人违约导致合同解除,承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;

(二)因承租人违约导致合同解除,承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。

5.承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的,但当事人另有约定的除外。

  我们注意到,《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果,对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时,装饰装修的现存价值。在合同无效场合,承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间,其在此期间享有的装饰装修利益,不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时,装饰装修的剩余“价值”,这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础,且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此,承租人如需对房屋进行装饰装修,应当经出租人同意,合理确定租赁期限,并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。

关于印发《外派劳务人员培训工作管理规定》的通知

对外贸易经济合作部


关于印发《外派劳务人员培训工作管理规定》的通知
1996年2月14日,对外贸易经济合作部

国务院各部委,各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委(厅、局),各国际经济技术合作公司,各外派劳务培训中心:
为贯彻落实外经贸部、外交部、公安部《关于全面实行外派劳务培训的通知》〔(1995)外经贸合发第459号〕,加强对外派劳培训工作的管理,我部制定了《外派劳务人员培训工作管理规定》,现印发给你们,请遵照执行。执行中有何问题和意见,请及时告我部(合作司)

外派劳务人员培训工作管理规定

第一章 总则
第一条 为加强我国外派劳务培训工作的管理,搞好各外派劳务培训中心的建设,提高培训质量,特制定本规定。
第二条 本规定所称外派劳务培训,是指有对外承包劳务经营权的企业派出的各类劳务人员(包括渔工、海员和劳务性质的研修生)在出国(境)前应接受的必要培训。
第三条 实行外派劳务培训制度,是为了提高我国外派劳务人员的素质,适应国际劳务市场的需要。

第二章 培训管理体制
第四条 对外贸易经济合作部(以下简称外经贸部)在业务上对全国的外派劳务培训工作实行归口管理。国务院各部委外经贸主管部门,各省、自治区、直辖市、计划单列市外经贸委(厅、局)负责协调、指导和管理本部门、本地区的外派劳务培训工作。
第五条 在实行外派劳务培训过程中,逐步建立适应国际劳务市场需求、结构合理、与教育及职业培训系统相沟通的外派劳务培训体系。
第六条 外派劳务培训中心的上级主管部门应在培训设施、经费、人事等方面给予培训中心必要的支持。

第三章 培训中心的设立和审批
第七条 根据本部门(地区)、本单位外派劳务业务进展的情况和需求,国务院各部委、各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸主管部门、各具有对外承包劳务经营权的企业均可申请建立固定的外派劳务培训中心。培训中心可以是专业或行业性的,也可以是综合性的。
第八条 各地区、部门或单位申办的外派劳务培训中心,包括中心下设的培训基地,应经其所在省、自治区、直辖市或计划单列市外经贸委(厅、局)或国务院各部委外经贸主管部门初审认可后,报外经贸部。经审核批准的外派劳务培训中心由外经贸部颁发《外派劳务人员培训许可证
》。
第九条 申办培训中心的单位或地区年外派劳务人数一般应超过800人次。外经贸部根据各部门(地区)或各单位历年来劳务外派情况,按照既满足培训业务需要、又保证各培训中心生源的原则,注意发挥行业与地域优势,统筹全国外派劳务人员培训中心布局。
第十条 培训中心应具备下述条件:
(一)具有培训工作需要的教室、学员宿舍等教学条件和设备,年培训能力在800人次以上。
(二)具有良好政治素质、职业道德和较高教学水平的专、兼职教师队伍。
(三)能够根据国际劳务市场的需要,组织适应性培训。
第十一条 申办培训中心需向外经贸部报送下述材料:
(一)申办单位的报告;
(二)申办单位所在省、自治区、直辖市或计划单列市外经贸委(厅、局)或国务院有关部委外经贸主管部门初审意见;
(三)已建或筹建的培训中心介绍材料(包括培训中心的组织机构、教学设施、教学设施、师资情况、专业构成及培训实绩等);
(四)本地区(单位)历年来各类劳务外派情况(包括累计派出人数、目前在外人数、分布情况及前景分析等)。

第四章 培训
第十二条 培训的内容
(一)国家的有关法律、法规和方针政策,爱国主义和安全、外事纪律和涉外礼仪的教育。
(二)进行转变观念的教育,树立正确的劳务观念和职业道德,遵守驻在国的劳工制度,认真学习外国的先进生产技术和管理经验,服从管理,认真履行合同。
(三)根据派往国家(地区)的特点和要求,开设外语、适应性技能、国别概况等课程。
(四)派往国家(地区)的有关法律、法规、社会常识和当地的风俗民情。
(五)其它需要培训的内容。
第十三条 培训教材
(一)培训教材包括公共课教材、语言培训教材和专业技能教材。国家的法律、法规和方针政策,外事纪律、涉外人员守则、外国的法律、法规,风俗民情、涉外礼仪及职业道德属公共课。
(二)公共课教材、语言培训教材及教学大纲、考核大纲由外经贸部统一组织编写。专业技能教材由各单位根据我国或派往国家有关技术标准及国外业主的要求编写。根据培训工作的需要,外经贸部可组织有关专家编写适应性专业技能补充教材。
(三)各培训中心应严格执行外经贸部颁布的教学大纲和考核大纲。在实施培训中,公共课必须使用统一教材,非公共课可根据外派劳务项目的实际需要自行选编。
第十四条 外派劳务人员在培训前应进行资格考试或考核。根据不同的劳务层次和不同国家对外籍劳务的培训要求采取相应的培训方式:
(一)具有初级职称以上(含初级职称)从事技术劳务的,如已经掌握了相应技术和派往国家(地区)官方语言日常用语,凭技术职称证和外语考试证书(成绩表)可免试技术和外语课程,只进行规定时间内的公共课程培训;
(二)普通技术劳务应进行适应性技能培训和简单生活用语和工作用语的外语培训及公共课程培训;
(三)对于成建制派出(指15人以上)的劳务人员(含管理人员),专业技能方面的考核由执行合同的单位或派出单位进行把关,公共课程要由外经贸部批准的培训中心统一培训并考试。
第十五条 培训时间
(一)公共课程内容的培训一般不得小于40课时;
(二)语言培训时间应根据劳务人员被派往国家的要求进行安排,但至少要进行40课时的简单生活用语和工作用语的强化培训;
(三)专业技能的培训,由各个专业或行业部门按照国际惯例和派往国家的技术要求自行安排。培训中心可根据外派单位的要求对劳务人员进行考试,也可视情况安排适应性技能培训。
第十六条 考试及结业
培训结束时应进行考试。考试须按大纲命题,规定具体标准,确保培训质量。
第十七条 各培训中心的教师应具备相应的学历,专业技能课教师应具有相应的实践经验。对于培训经验丰富、培训效果较好的教师,对其学历要求可适当放宽。
第十八条 承担外派劳务培训工作教师的主要职责是:根据教学大纲与培训计划的要求完成培训任务;根据外派劳务的特点进行教学研究,改进培训方式,提高培训质量。
第十九条 各外派劳务培训中心应树立良好的服务意识,与本地区有经营权的企业保持经常性联系,接受各外派单位的培训委托,努力保证培训质量,防止“走过场”。
第二十条 各外派劳务培训中心可充分利用网络培训方式,充分发挥兼职教师的作用,以适应外派劳务培训多专业、多层次的特点。
第二十一条 各培训中心应完善管理系统,建立健全教学管理、考核和教学质量检查评估制度。

第五章 经费
第二十二条 外派劳务培训中心的办公经费及人员工资、福利等,可按其隶属关系自行解决,也可以采取自筹自支方式解决。
第二十三条 各培训中心应根据专款专用的原则合理使用国家、地方的专项拨款及社会的捐助款。
第二十四条 外派劳务人员的培训费用原则上应自行负担或由派出单位负担。各培训中心培训费收取标准必须符合外经贸部的有关规定,严禁乱收费。

第六章 培训合格证的颁发
第二十五条 《外派劳务培训合格证》(及《外派研修生培训合格证》以下均简称《合格证》)是外派劳务人员的资格证明,是外派劳务人员办理出国(境)手续的证明文件之一。
第二十六条 《合格证》由外经贸部统一监制。外经贸部委托国务院各部委外经贸主管部门、各省、自治区、直辖市或计划单列市外经贸委(厅、局)审核、发放《合格证》。对于有出国任务审批权或派出劳务较多、在培训工作方面做得较好的大企业,外经贸部也可视情况授权其自行
审核、发放《合格证》。
第二十七条 《合格证》须在照片处加盖“中国外派劳务培训--号”钢印、并由外经贸部(合作司)或委托审核部门在第4页盖章后生效。
第二十八条 凡参加培训的外派劳务人员,具备良好的政治素质,熟悉本专业技能,培训期间在规定时间内完成规定培训内容并经考试合格后,方予颁证。
第二十九条 中央各部委外经贸主管部门和各地方外经贸委(厅、局)以及有出国任务审批权的公司在办理出国劳务任务批件时必须检验《合格证》,对没有《合格证》者不得出具任务批件。
第三十条 各培训中心申请发放《合格证》时,须填写《外派劳务(研修生)培训合格人员送审表》(以下简称《送审表》,样式附后)一式二份,与《合格证》一并报送外经贸部或委托审核部门审批。外经贸部或委托审核部门收到《送审表》后须在三个工作日之内审批完毕或提出审
核意见,不得以任何理由拖延。
第三十一条 《合格证》收费标准由外经贸部统一制订,严禁加价。
第三十二条 《合格证》有效期一般为两年,也可根据劳务合同需要,适当延长。各经营公司在办理外派劳务出国手续时须主动向有关部门出示,未获《合格证》的劳务人员不准派出。
第三十三条 外派劳务人员出国(境)后必须妥善保存《合格证》,可视情况向外国雇主和单位出示,不得出售、伪造或挪作它用。如有遗失,应立即向原发证部门报告、申请补发。

第七章 培训中心的管理
第三十四条 各外派劳务培训中心应以提高外派劳务人员的素质为宗旨,不应以盈利为目的;要有健全的规章制度,严格遵守国家有关法律、法规和政策,认真执行外经贸部审定的教学大纲,保证培训质量。
第三十五条 《外派劳务人员培训许可证》及《外派研修生培训许可证》每年更换一次,各培训中心应在期满后1个月内办理。届时各培训中心在对上一年工作进行认真总结的同时提出换证申请,经国务院各部委外经贸主管部门和省、自治区、直辖市或计划单列市外经贸委(厅、局)
初审后报外经贸部审批。
第三十六条 国务院各部委主管部门、各省、自治区、直辖市或计划单列市外经贸委(厅、局)应经常监督、检查、指导本部门、本地区培训中心的工作,及时将有关情况、奖惩意见及对培训工作的建议报外经贸部。
第三十七条 外经贸部对各外派劳务培训中心的工作进行经常性检查,对于在培训工作中成绩显著的中心给予表扬和鼓励;对于未认真执行本条例的有关规定,培训人员过少,培训质量差,甚至弄虚作假、变相倒卖《合格证》的培训中心,将视情况予以通报批评、暂停、中止直至取消
外派劳务培训资格的处罚。

第八章 附则
第三十八条 自本规定下发起,〔1994〕外经贸合发第328号文废止。
第三十九条 本规定由外经贸部负责解释。
第四十条 本规定自一九九六年四月一日起实施。


海西州人民政府办公室关于转发海西州牧区防灾基础设施建设项目检查验收考评办法的通知

青海省海西州人民政府办公室


海西州人民政府办公室关于转发海西州牧区防灾基础设施建设项目检查验收考评办法的通知



西政办[2005]107号

各市、县人民政府,各行委,州政府有关部门:
州牧区防灾基础设施建设项目领导小组办公室制定的《海西州牧区防灾基础设施建设项目检查验收考评办法》已经州人民政府同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。



二OO五年十月十二日


海西州牧区防灾基础设施建设项目
检查验收考评办法
(2005年10月)

为加强我州牧区防灾基础设施建设项目管理,规范项目建设程序和行为,提高项目建设质量和投资效益,促进项目管理规范化、制度化,根据《青海省草地建设检查验收考评办法(试行)》和有关规定,特制定本办法。
一、检查验收目的
对牧区防灾基础设施建设项目进行检查验收,目的是督促项目建设单位按时、保质、保量完成建设目标和任务,把州委、州政府加强畜牧业基础设施建设,提高畜牧业综合生产能力和增加牧民收入的政策措施落到实处,让牧民真正受益。同时,进一步强化各级政府对项目工程实施的组织领导,提高工作质量和工作水平,确保项目建设工作的落实。
二、检查验收方法
检查验收工作采取乡级工程自验、县级完工验收和州级竣工验收的三级验收办法进行。工程检查验收的具体程序为:(1)项目建设工程完工后,由乡政府组织自查验收;(2)乡级工程自验合格后,由市(县)组织完工验收。(3)市(县)级完工验收合格后,向州项目办提出州级竣工验收。州项目领导小组组织监察、计划、财政、审计、农牧、扶贫等部门组成州级竣工验收组,监理单位、项目市(县)有关负责人参加,对项目进行州级竣工验收。
三、检查验收内容
重点检查项目建设、资金使用和工程质量情况。
(一)乡级工程自验。由项目乡镇牵头,乡镇项目小组组长、工程承包单位和建设户、村委会、县项目管理办公室负责人和监理人员共同进行工程自验。自验以建设户为单位,根据建设合同,建设技术标准,逐项逐处进行实地测量,现场填写自查验收登记表。市(县)项目管理办公室和监理单位对单项建设项目进行质量评定,建立项目户建设档案卡和项目档案,并上图标示,分别存档备查。实行建设户、村委会、项目实施乡镇、市(县)项目管理办公室和监理单位逐级签字认可制。
(二)县级完工验收。工程自验结束后,由项目市(县)领导小组办公室牵头,组织县监察、计划、财政、审计、农牧、扶贫等部门组成县级完工验收组,监理单位、项目乡镇、村委会参加。重点对乡镇项目实施中的组织协调、工程资金使用、工程任务完成情况及建设质量进行综合评定。
实施乡镇向验收组汇报建设情况,提供书面汇报材料、建设合同、自查验收登记表、项目建设登记表、建设资金拨付表等文件。
根据所提供的上述文件,由验收组随机确定检查牧户和地点,将所确定检查的牧户、地点、建设内容列表登记,进行实地检查和核对,检查验收面不少于当年建设任务的百分之50%。发现问题及时进行整改。完工验收必须在当年10月底前结束。
(三)州级竣工验收。州项目领导小组在接到项目县竣工验收申请报告后,组织有关部门进行竣工验收,采取听取汇报、入户访问、实地查看和查阅有关图表资料等方法进行。州级竣工验收入户检查验收面不少于当年建设任务的百分10%。重点检查组织领导及管理机构设立情况,建设标准执行情况,项目建设资金管理和使用情况,工程建设质量保障措施等。同时,进行实地查看,考评计分,按照验收内容和评分标准分为三个等级, 90分以上为优秀,80—90分为合格,小于80分为不合格(州级竣工验收考评办法及标准附后),考评得分作为项目验收考评结果。
四、其他
本办法由州牧区防灾基础设施建设领导小组办公室负责解释。

附件:1、州级竣工验收考评标准
2、 海西州牧区防灾基础设施建设项目竣工验收表
3、州级竣工验收提交资料和备查资料目录